Vstupní cena nemovitosti

Datum: 24.11.2021

Dotaz:

Podnikatel-fyzická osoba vedoucí daňovou evidenci, plátce dph pořídil nemovitost ze 3/4 k podnikatelským účelům a z 1/4 k osobnímu užívání (vlastní bydlení) od právnické osoby plátce dph. Od 1.4.2021 do 30.7.2021 byl v této nemovitosti nájemcem, v souladu s nájemní smlouvou provedl na nemovitosti provedeny drobné opravy. Souhrn těchto oprav činní 150 000,-. K 31.7. byla podepsána kupní smlouva, zápis změny do katastru nemovitostí byl proveden 20.8.2021 s účinností k 31.7.2021. Kupní cena byla stanovena na 3 200 000,-. Byl použit režim přenesení daňové povinnosti, kupující odvedl plnou daň na výstupu, nárok na odpočet daně snížil o 1/4. Z faktury ani z kupní smlouvy není určena cena pozemku a cena nemovitosti, kupující nechal ocenit nemovitost znalcem. Znalec určil cenu nemovitosti na 5 400 000,- a cenu příslušného pozemku na 600 000,-. Jak určit vstupní cenu nemovitosti pro zařazení do obchodního majetku a pro účely odepisování?

Odpověď:

Do obchodního majetku lze zařadit vždy jen celou nemovitou věc, a to i v případě, že je používána částečně k soukromým účelům. Do vstupní ceny vstupuje i DPH, pokud jej plátce daně neuplatní.

 

Pokud v kupní smlouvě není samostatně stanovena cena parcely a staveb je nutné pořizovací cenu před zařazením do obchodního majetku rozdělit, neboť pozemek i stavba mají různé daňové režimy a nelze je evidovat jako jeden majetek.
Pořizovací cena bude rozdělena poměrem, který stanovil znalec v posudku. Postupuje se zde obdobně jako u účetních jednotek, pro které je dané pravidlo stanoveno v § 61a odstavec 3, prováděcí vyhlášky 500/2002 Sb., k zákonu o účetnictví.

Poměrná část pořizovací ceny připadající na jednotlivé stavby bude základem pro výpočet odpisů.

 

Znalec stavil cenu nemovitých věcí 6 mil Kč (stavba 5 400 000 a pozemek 600 000). Ze znaleckého posudku vyplývá, že cena stavby je 90% celkové ceny a cena pozemku 10%.

 

Tímto poměrem rozdělí podnikatel vstupní cenu pořizovaných nemovitých věcí. Vstupní cena stavby se stanoví ve výši 90% z (3 200 000 + ¼ DPH) a vstupní cena pozemku 10% z (3 200 000 + ¼ DPH).

Stavba je pro podnikání užívána ze 75%, proto podnikatel v tomto poměru zkrátí daňové odpisy vypočtené z výše uvedené vstupní ceny.