Vstupní cena domu pro stanovení odpisů

Datum: 21.03.2017

Dotaz:

Fyzická osoba koupí dům, který v prvním roce projde rekonstrukcí (rozvody, střecha, fasáda...).
Od druhého roku pronajímá byty v domě.
Dům nemá FO v obchodním majetku a nájmy zdaňuje dle § 9.
V kupní smlouvě není rozdělena cena za dům a cena za pozemek, obec ale má cenovou mapu.
Je správný tento postup stanovení vstupní ceny domu pro určení odpisů: od kupní ceny se odečte cena za pozemky stanovená dle cenové mapy v době koupě a přičtou se náklady na rekonstrukci?
V tomto případě budou odpisy zahrnuty v celkové částce skutečných výdajů (u § 9) a v daňovém přiznání se již odpis nikde samostatně neuvádí?

Odpověď:

Při zahájení nájmu a započetí daňového odepisování je nutné pořizovací cenu rozdělit a pozemek i dům evidovat jako samostatné majetky. Při rozdělování ceny doporučuji postupovat podle prováděcí vyhlášky k zákonu o účetnictví a to i přesto, že tato vyhláška není pro fyzické osoby s příjmem z pronájmu povinná.
Dle § 61a odstavec 3 vyhl. č. 500/2002 Sb., se pořizovací cena rozdělí poměrem cen zjištěných ze znaleckého posudku, případně, pokud by byly náklady na ocenění znalce neúměrně vysoké, připouští vyhláška i poměrné rozúčtování celkové pořizovací ceny s využitím ocenění kvalifikovaným odhadem, který by se měl blížit k tržní hodnotě majetku.
S využitím cenové mapy je možné zjistit tržní cenu pozemku. Pro stanovení poměru cen, je nutné zjistit také i tržní cenu stavby a následně poměrem takto zjištěných cen rozdělit kupní cenu pozemku se stavbou.
Příklad: kupní cena pozemku se stavbou 1 500 00 Kč
Tržní cena pozemku zjištěná z cenové mapy 400 000 Kč
Tržní cena stavby zjištěná znaleckým posudkem, případně odborným odhadem 1 600 000 Kč.
Poměr ceny pozemku 400 000 Kč /(1 600 000 + 400 000) = 20%

Skutečná cena pozemku stanovená vypočteným poměrem 1 500 000 x 20% = 300 000 Kč

Cena stavby se dále zvýší dle § 29 odstavec 1 písmeno a) o náklady na prokazatelně vynaložené na opravy a technické zhodnocení (rekonstrukci). Tato zvýšená cena bude základem pro výpočet odpisů. Odpisy se na daňové přiznání již samostatně neuvádějí, budou součástí hodnoty řádku 202 „Výdaje podle § 9“.