Vliv rozdělení budovy na jednotky na osvobození při prodeji

Datum: 13.06.2018

Dotaz:

Společnost pořídila 4patrový bytový dům s celkem 8 bytovými jednotkami do 120 m2. Bytový dům byl poprvé kolaudován před více než 3/5 lety (cca. v roce 1920). Společnost získala stavební povolení na přestavbu těchto 4 pater bytového domu. Cílem přestavby je z 8 bytových jednotek vybudovat 36 jednotek, a to 28 bytových jednotek a 8 nebytových jednotek (ateliéry, které nemohou zkolaudovány jako bytové jednotky z důvodu nesplnění podmínek oslunění). Finanční hodnota této přestavby dle propočtů nepřesáhne 50 % zjištěné ceny/ směrné hodnoty jednotlivých bytových jednotek. S odvoláním na znění § 56 zákona o dani z přidané hodnoty, Informace GFŘ a Odpovědi na dotazy ze strany GFŘ rozumíme prosím správně, že v našem případě nebude prolomena doba pro splnění uplatnění osvobození pro dodání všech výše uvedených jednotek (bytových i nebytových), neboť nedošlo k podstatné změně dokončené stavby? Tedy prodej bytových i nebytových jednotek vzniklých z původních bytových jednotek bude osvobozen od DPH bez nároku na odpočet, neboť nedošlo k počátku běhu nové 5ti leté doby pro uplatnění osvobození? Má na uplatnění osvobození od DPH nějaký vliv skutečnost, že plátce DPH bude prodávat i nebytové jednotky, které byly dříve jednotkami bytovými? Tedy, může být osvobozen od DPH i prodej nebytových jednotek, které byly dříve v podstatě bytovou jednotkou, jestliže přestavba nepřesáhla 50 % zjištěné ceny/směrné hodnoty? § 56 ZDPH - Dodání nemovité věci (1) Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který a) netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a b) není stavebním pozemkem. (2) Stavebním pozemkem se pro účely zákona o dani z přidané hodnoty rozumí pozemek, na kterém a) má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a 1. který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo 2. v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo b) může být podle stavebního povolení, společného povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje, nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí. (3) Dodání vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně po uplynutí 5 let od vydání a) prvního kolaudačního souhlasu nebo prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo b) kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě. (4) Vybranou nemovitou věcí se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí a) stavba pevně spojená se zemí, b) jednotka, c) inženýrská síť, d) pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, e) podzemní stavba se samostatným účelovým určením, f) právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí. Dále má společnost ve stavebním povolení povolenu i nástavbu dalších 3 nových podlaží. Bytové a nebytové jednotky vybudované v nových 3 podlažích bude společnost prodávat s DPH, neboť časový test pro uplatnění osvobození poběží až od kolaudace těchto nových bytových jednotek, který nebude splněn. Má však tato výstavba nějaký vliv na uplatnění osvobození od DPH v případě prodeje bytových a nebytových jednotek, které nevznikly výstavbou, nýbrž přestavbou původních bytových jednotek v prvních 4 patrech bytového domu? Neztratí společnost kvůli této nástavbě nárok na osvobození bytových a nebytových jednotek vzniklých pouhou přestavbou původních bytových jednotek? Pro účely posouzení splnění podmínky, že přestavba nepřesáhne 50 % zjištěné ceny/ směrné hodnoty jednotlivých původních bytových jednotek, bude společnost disponovat 2 smlouvami o dílo. 1. smlouva o dílo se bude týkat pouze přestavby původních bytových jednotek a 2. smlouva o dílo pouze nástavby. Společnost rovněž nejdříve zkolauduje bytové a nebytové jednotky vzniklé přestavbou a až později po dokončení nástavby bude kolaudovat bytové a nebytové jednotky vzniklé v nástavbě. Podotýkáme, že společnost bude prodávat jednotky, nikoli bytový dům jako celek.

Odpověď:

Prodej budovy, která byla kolaudována v roce 1920, bude osvobozen od daně. Zákon o DPH nedává přímou odpověď na otázku, zda se osvobození bude vztahovat i na prodej 36ti jednotek vzniklých  přestavbou ze stávajících bytů.

Podobný případ byl projednáván s Ministerstvem Financí na Koordinačním výboru č. 353/18.01.12 dne 18.1.2012. Zde MF odsouhlasilo výklad, že jednotky v plném rozsahu spadající do původního půdorysného a výškového ohraničení dokončené stavby (nedotčené nástavbou nebo přístavbou), tedy vymezené v původních prostorách, bez ohledu na provedené stavební úpravy v mezích původní budovy, sledují z hlediska aplikace § 56 odst. 3 osud původní dokončené stavby.

Jednotky spadající do části stavby vytvořené podstatnou změnou dokončené stavby (nástavbou) představují novou část budovy a lhůta dle § 56 odst. 3 počíná běžet od vydání prvního kolaudačního souhlasu k nové části stavby, resp. od započetí prvního užívání nové části stavby, pokud není vyžadován kolaudační souhlas. Běh nové lhůty u nových jednotek nemá vliv na osvobození původních 36ti jednotek.