Uplatnění příjmů z prodeje pozemků na bytové potřeby

Datum: 30.10.2022

Dotaz:

Plné znění otázky Jsem realitní makléř, který se živí zprostředkováním prodeje nemovitostí. Koupil jsem větší pozemek, který jsem nezahrnul do podnikání. Rozdělím ho na 4 části, zasíťuji, na jedné si postavím vlastní nemovitost, ostatní 3 prodám a z výnosu chci tuto nemovitost financovat. Otázku DPH jsem si vyřešil, že bohužel budu muset odvést 21% z prodeje. Řeším otázku daně z příjmů: 1) Mohu se k prodeji těch 3 pozemků chovat jako k příjmům dle § 10? Nebo je MUSÍM zahrnout do §7 i když je nechci zahrnout do obchod. majetku? Jedná se mi o návaznost na soc.+zdr. poj. 2) Mohu příjem osvobodit s tím, že prostředky použiju na vlastní bytovou potřebu - koupi 4. pozemku a výstavbu domu pro svoje bydlení? Případnou nevyužitou část bych danil dle bodu 1 - §10 nebo §7?

Odpověď:

V dílčím základu daně dle § 10 se zdaňují ostatní příjmy. Jedná se o zbytkovou kategorii příjmů, které nejsou příjmem ze závislé činnosti, příjmem z podnikání, příjmem z kapitálového majetku ani z pronájmu.

Mezi příjmy z podnikání patří zejména příjmy ze živnostenského podnikání, přičemž živnost je soustavná činnost provozovanou samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost, za účelem dosažení zisku a za podmínek stanovených živnostenským zákonem.

Tazatel uvádí, že se živí zprostředkováním prodeje nemovitostí. Otázkou je, zda jednorázový nákup většího pozemku a jeho rozdělení a prodej třech částí lze považovat za příjem ze živnosti. Abychom mohli jednoznačně konstatovat, že daná činnost je živností, musíme posoudit šest znaků, kterými je živnost charakterizována.

• Prvním znakem, který musí daná činnost splňovat, aby byla živností, je soustavnost. Jedná se o činnost trvalejšího charakteru, vykonávanou opakovaně a pravidelně, i kdyby se jednalo o činnost vykonávanou pravidelně a opakovaně vždy jednou za rok.
• Druhým znakem je samostatnost. Ta je základním rysem podnikatelské činnosti, kterým se tato činnost odlišuje od zaměstnaneckého vztahu, který se naopak vyznačuje závislostí na zaměstnavateli.
• Třetím znakem živnosti je výkon činnosti vlastním jménem.
• Čtvrtým znakem, kterým je charakterizována živnost, je vlastní odpovědnost. Zde se jedná o to, že podnikatel, který činnost vykonává, odpovídá za uzavřené závazky, porušení právních předpisů, odpovídá také za výsledek dané činnosti, ručí za danou činnost svým majetkem.
• Pátým znakem živnosti je výkon činnosti, která je provozována za účelem dosažení zisku.
• Šestým znakem je, že činnost je vykonávána za podmínek stanovených živnostenským zákonem.

Aby činnost byla živností, musí být splněno všech šest výše uvedených znaků živnosti současně. Byť by nebyl splněn pouze jeden jediný ze všech znaků, pak se o živnostenské podnikání nejedná.

Jednorázový nákup a prodej rozděleného pozemku nesplňuje minimálně první znak živnosti. Proto dosažené příjmy budou zdaňovány jako ostatní příjmy dle § 10 zákona o daních příjmů. Současně příjem z prodeje pozemků bude osvobozen od zdanění, pokud bude použitý na obstarání vlastní bytové potřeby poplatníka. Tuto možnost dává zákon o daních z příjmů pouze u pozemků nabytých od 1.1. 2021. Část příjmu převyšující použité prostředky na obstarání bytové potřeby se zdaní dle § 10 zákona o daních z příjmů.