Technické zhodnocení nebo oprava bytu

Datum: 14.10.2022

Dotaz:

OSVČ má v obchodním majetku nemovitost. V jedné části je byt, který pronajímá. Nyní nájemci odešli a byt se bude opravovat, protože byl dost poškozený. Nelze ho ihned znovu pronajmout. Celkové náklady budou kolem 120 000 Kč. Bude se jednat např. o opravu kuchyňské linky, koupelny, omítek. Dále se bude dělat místo koberců vinylová plovoucí podlaha. OSVČ uvažuje i o tom, že by zřídila nový samostatný vchod a tím by byt rozdělila na dva menší. O menší byty je nyní větší zájem. Bude se jednat o technické zhodnocení, nebo o opravu? Jde především o to, aby se poškozený byt vrátil do provozuschopného stavu. Je možné rozdělit něco na opravu a něco na technické zhodnocení (malé technické zhodnocení do 80 000 Kč), nebo se na celou stavební akci nahlíží dohromady?

Odpověď:

Výdaje vynaložené na technické zhodnocení se na rozdíl od výdajů na opravu stávají součástí pořizovací ceny a základ daně snižují prostřednictvím daňových odpisů, pokud převýšily u celé nemovité věci v úhrnu 80 tisíc korun. Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Technickým zhodnocením se rozumí výdaje vynaložené na změnu účelu, technických parametrů, rekonstrukce a modernizace majetku včetně nástaveb a přístaveb a stavebních úprav. Výdaje, které mají charakter oprav, ale jsou vyvolány prováděným technickým zhodnocením jsou také jeho součástí.

Výdaje na rozdělení bytu na dvě menší bytové jednotky jako jsou bourání dveřních otvorů, nové příčky, rozvody instalací a s tím související opravy podlah i omítek jsou výdaje charakteru technického zhodnocení a budou odepisovány jestliže přesáhnout částku 80 tisíc Kč. Pokud bude podnikatel schopen správci daně prokázat, že určité opravy s dělením bytů nesouvisejí, může je uplatnit přímo v daňových výdajích.