Technické zhodnocení najatého majetku

Datum: 16.10.2006

Dotaz:

Budova, kde sídlí s. r. o. je od 12/2005 ve vlastnictví jednatele (společné vlastnictví manželů). Návrh na vklad byl podán 5/2005. Technické zhodnocení bylo prováděno od 4/2005 - odpisování bylo zahájeno od 12/2005. Nájem bude vyplacen až tento rok - v roce 2005 byl vytvořen pouze dohad 15 000 Kč.
Mohl jsem si uplatňovat DPH za celé období?
Dle ustanovení § 132 odst. 3 obchodního zákoníku musí být smlouva podepsána u notáře, máte s tím zkušenost při případné kontrole (zatím žádná smlouva nebyla sepsána)?
Jak řešit období 4-11/2005, kdy nebylo placeno nájemné, ale bylo uděláno technické zhodnocení?
Je dobré si nechat odsouhlasit výši nájmu u FÚ?
V případě, že nepronajímám celou budovu mohu si uplatnit 30 % paušál nebo odpis dle nákupní ceny?

Odpověď:

Nejprve dovolím dotaz rekapitulovat.
Jednatel společnosti s ručením omezeným zakoupil nemovitost. V květnu 2005 byl podán návrh na vklad a vklad do katastru byl proveden v prosinci 2005.
V nemovitosti má sídlo společnost s ručením omezeným. Společnost provedla rekonstrukci nemovitosti a současně byl v roce 2005 proveden odpis technického zhodnocení.

Otázky:
1) Může odepisovat technické zhodnocení společnost, která výdaje vynaložila, ale není vlastníkem?
2) Mohl si jednatel uplatňovat odpočty DPH u přijatých plnění související s provozem nemovitosti?
3) Jak stanovit výši nájmu při uzavření nájemní smlouvy mezi spojenými osobami?
4) Může fyzická osoba – vlastník uplatnit výdaje v paušálním výši i v případě, kdy pronajímá pouze část nemovitosti?

Nejprve k vlastnictví nemovitosti. V květnu 2005 podán návrh na vklad do katastru nemovitostí. K tomuto dni vznikly právní účinky vkladu. To znamená, že vlastníkem nemovitosti se stal jednatel již v květnu 2005.

A nyní k dotazům:
Add 1) Dle ustanovení § 28 zákona o daních z příjmů může odepisovat majetek pouze vlastník. Výjimka je stanovena v odstavci 3) který stanoví, že technické zhodnocení může odepisovat i nájemce pokud jsou splněny tyto podmínky:
• technické zhodnocení hradil nájemce
• je uzavřena písemná smlouva s pronajímatelem

Jak je zřejmé z dotazu v daném případě nejsou splněny podmínky o odepisování technického zhodnocení, protože mezi vlastníkem nemovitosti a společnosti není uzavřena nájemní smlouva a ani smlouva o odepisování technického zhodnocení. Z tohoto důvodu nebudou u společnosti odpisy daňovým nákladem.

Add 2)
Obecně je nájem nemovitostí zařazen mezi služby osvobozené od DPH bez nároku na odpočet daně. To znamená, že pronajímatel neodvádí DPH z přijatého nájmu, ale současně nemá nárok na odpočet daně na vstupu.
Pronajímatel má však možnost, dle ustanovení § 56 odstavec 5 zákona o DPH nájem, zdaňovat. Toto své rozhodnutí má povinnost oznámit správci daně do 30ti dnů od uzavření nájemní smlouvy. Pokud pronajímatel uplatňuje u nájmu daň má i nárok na odpočet daně na vstupu.
Add 3)
V případech, kdy je uzavírána nájemní smlouva mezi spojenými osobami, je nutno stanovit nájemné ve stejné výši v jaké by bylo sjednáno mezi nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných nebo obdobných podmínek.
Nedomnívám se, že je nutné výši nájmu nechávat posuzovat správcem daně, i když zákon o daních z příjmů v § 38nc umožňuje.
Dle mého názoru je možné v případech kdy správce daně zjistí že stanovené nájemné se odchyluje od ceny obvyklé dokládat oprávněnost výše nájmu například posudkem realitního makléře, případně znalce.

Add 4)
Fyzická osoba – pronajímatel může uplatňovat výdaje v paušální výši 30% i v případě, kdy pronajímá pouze část nemovitosti.