Stanovení vstupní ceny u pronajaté stavby

Datum: 14.04.2023

Dotaz:

Fyzická osoba pronajímá nemovitost od r. 2013, ke koupi došlo 2008. Zatím neuplatňovala žádné výdaje, ani paušální. Do daňového základu vstupovala celá částka z utrženého nájemného. Nyní od roku 2022 chce zahájit odepisování bytu - tedy prokazovat skutečné výdaje, je nutné určit vstupní cenu nemovitosti. Otázka k jakému datu - zahájení odepisování tedy k 1. 1. 2022, nebo k zahájen pronájmu tedy k 1. 1. 2013? A bude rok 2022 první rok odepisování? Postačí tržní odhadní cena od realitní kanceláře? A prosím ještě doplňující otázku, je nutné oddělit cenu bytu od zastavěné plochy - pozemku, který je součástí bytu?

Odpověď:

Zákon o daních z příjmů stanovuje způsob určení vstupní ceny pro účely odepisování dle doby, která uplynula mezi pořízení nemovité věci a zahájením pronájmu. Poplatník, který započal byt pronajímat v době kratší než 5 let od pořízení určí vstupní cenu dle § 29 odstavec 1 písmeno a) zákona o daních z příjmů, jako pořizovací (kupní) cenu zvýšenou o prokazatelně vynaložené nálady na opravy a technické zhodnocení.

Reprodukční pořizovací cena dle § 29 odstavec 1 písmeno d) se pro účely odepisování použije, pokud mezi koupí a zahájením pronájmu uplyne více než 5 let. Cena se stanoví ke dni zahájení pronájmu a zákon o daních z příjmů nepředepisuje osobu, která má reprodukční pořizovací cenu stanovit. Poplatník má však povinnost v případě pochybností správce daně prokázat správnost stanovení vstupní ceny, a to může být bez znaleckého posudku obtížné.

Odpisy lze uplatňovat pouze u hmotného majetku, tedy ze staveb včetně bytů vymezených jako jednotky. Pozemky zákon o daních z příjmů za hmotný majetek nepovažuje a neodepisují se. Pro účely stanovení vstupní ceny pro odepisování je nutné kupní cenu rozdělit poměrem na stavbu a pozemek. Poměr obvykle vychází ze znaleckého posudku, ale ani zde zákon o daních z příjmů přímo znalce nepředepisuje. Odpisy je poté možno uplatňovat pouze z poměrné části kupní ceny odpovídající ceně bytu bez pozemku.

Stavby, u kterých mezi pořízením a počátkem pronájmu již 5 let uplynulo, se odepisují přímo z reprodukční ceny bez hodnoty pozemku a žádný poměr se u nich nestanovuje.

Pro úplnost odpovědi považujeme za důležité upozornit, že na otázku, zda zákon o daních z příjmů rozumí v § 29 odstavec 1 písmeno d) reprodukční pořizovací cenou cenu tržní nebo cenu zjištěnou nejsou v odborné veřejnosti jednotné názory.

Nejvyšší správní soud ve starším rozhodnutí 8 Afs 30/2012-32 z 28.8.2013 uvedl, že ustanovení o reprodukční pořizovací ceně je třeba vykládat tak, aby pomocí nich byla určena co možná nejpřesněji taková cena (částka vyjádřená v penězích), za niž by poplatník v daném místě a v dané době pořídil hmotný majetek o stejných rozhodných vlastnostech. Reprodukční pořizovací cena tedy odpovídá ceně tržní.

Opačný názor vyjádřilo ministerstvo financí ve stanovisku O16 2022/06 z května 2022.

https://www.mfcr.cz/assets/cs/media/2022-05-12_Stanovisko-k-reprodukcni-porizovaci-cene-po-1-1-2021.pdf

Ministerstvo zde dovozuje, že u nemovitých věcí se pro účely § 29 odstavec 1 písmeno d) použije cena zjištěná dle prováděcí vyhlášky č. 441/2013 sb. k provedení zákona o oceňování majetku.