Stanovení vstupní ceny domu

Datum: 15.04.2013

Dotaz:

Fyzická osoba, (nepodnikající), vlastnila 2/3 RD kde jsou dvě bytové jednotky. V roce 2001 fyzická osoba odkoupila zbývající 1/3 domu a v roce 2011 začala jeden byt pronajímat. Znalecký posudek o ceně RD je z roku 2001, ale není v něm vyčíslená cena pronajímaného bytu, jen cena pozemku, popis celého domu a rozpis obestavěného prostoru 1.P.P (265 m3), kde jsou garáže, sklep a kotelna (není pronajímáno), pak obestavěný prostor 1. a 2. NP celkem 643m3, kde jsou oba byty, stejné rozměrem i dispozicemi. Cena RD bez pozemku je 2 095 600 Kč, dále je vyčíslena přípojka vody, kanalizace, plynu. Můžeme vypočítat cenu bytu podle obestavěného prostoru a cen přípojek, jaké máme jiné možnosti, abychom určili cenu pronajímaného bytu k uplatnění odpisů? Pokud budeme potřebovat k určení ceny pronajímaného bytu nový odhad, který bude z roku 2013, jak určíme výši odpisů za předchozí roky, kdy jsme uplatnili výdaje u pronájmu procentem a budeme tedy přecházet na skutečné výdaje? Případně poraďte, jaké jsou možnosti řešení tohoto účetního případu.

Odpověď:

Vstupní cena nemovitého majetku, který poplatník pořídil úplatně 5 let před zahájením pronájmu, se stanoví dle §29 odst. 1 písmeno d).

Znalecký posudek bude zpracován ke dni zahájení pronájmu. Takto stanovená cena se zvýší o náklady prokazatelně vynaložené na opravy a technické zhodnocení. Znaleckým posudkem bude stanovena cena celého domu. Pokud poplatník bude pro dosahování příjmů používat pouze část domu (jednu bytovou jednotku) uplatní se odpis pouze v poměrné výši. Vhodným kritériem je zde podlahová plocha domu.

Pokud poplatník v roce 2011 nezahájil odepisování a uplatňoval náklady procentem z příjmu, použije v roce 2013 pro výpočet daňových odpisů koeficienty pro první rok odepisování.

Za předchozí roky se odpisy nebudou dopočítávat. Souběžně s paušálem se odpisy evidují pouze v případech, kdy poplatník nejprve zahájí odepisování a následně změní způsob uplatňování výdajů.