Směna pozemků

Datum: 16.11.2017

Dotaz:

SRO plátce DPH směnila v 8/2017 pozemky s FO.
Cena v účetnictví je 705tis, cena dle znaleckého posudku pak 525tis, pozemky byly pořízeny 12/2016.
Tři z těchto pozemků jsou zastavěnou plochou a nádvořím. Od FO jsme směnili 6 pozemků (ostatní plocha, orná půda).
Dle směnné smlouvy jsme FO dopláceli rozdíl v ceně 150tis.
Znalecký posudek směněných pozemků byl na 250tis.

1. Jakou cenou máme ocenit směněné pozemky od FO?
2. Jak zaúčtovat doplatek 150tis pro FO?
3. Směna se považuje za prodej. Musíme tedy ze zastavěné plochy a nádvoří odvádět DPH?
Z jaké ceny? Z pořizovací, kterou máme v účetnictví nebo z ceny dle znaleckého posudku?
4. Pro daň z nabytí nemovitých věcí budeme vycházet z ceny 150tis + případné správní poplatky zaplacené na katastrálním úřadu?
5. Před směnou pozemků jsme "rozdělili" některé pozemky. Přeměření nám provedla zeměměřičská společnost. Můžeme fakturu zahrnout do daňově uznatelných nákladů, nebo musí být proúčtována k pořizovací ceně pozemku, který jsme následně směnili? Děkuji za odpověď.

Odpověď:

1. Jakou cenou máme ocenit směněné pozemky od FO?
Pozemky získané směnou budou oceněny hodnotou pozemků do směny vložených a doplatku. SRO do směny vložilo pozemky v hodnotě 525 tis Kč a doplatek 150 tis. Kč. Nově získané pozemky budou oceněny částkou 675 tis. Kč.

2. Jak zaúčtovat doplatek 150tis pro FO?
Doplatek 150 tis bude účtován na účet pořízení majetku, případně přímo na účet 031 – pozemky.

3 . Směna se považuje za prodej. Musíme tedy ze zastavěné plochy a nádvoří odvádět DPH?
Z jaké ceny? Z pořizovací, kterou máme v účetnictví nebo z ceny dle znaleckého posudku?
Druh pozemku zapsaný v katastru není podstatný pro určení, zda z převodu pozemku bude odváděno DPH. Obecně je převod pozemků od daně z přidané hodnoty osvobozený. Výjimku tvoří pozemky, které zákon o DPH v § 56 odstavec 2) nazývá „stavební pozemky“. Jsou to pozemky, na kterých má nebo dle stavebního povolení může být zhotovena stavba. Pokud pozemky k zastavění určeny nejsou bude převod od DPH osvobozený.
4. Pro daň z nabytí nemovitých věcí budeme vycházet z ceny 150tis + případné správní poplatky zaplacené na katastrálním úřadu?
Při výpočtu daně z nabytí nemovité věci se u směnné smlouvy vychází z tzv. nabývací hodnoty, která se určí porovnáním srovnávací daňové hodnoty (tj. 100% směrné hodnoty nebo zjištěné ceny) se sjednanou cenou. Při směně se nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci.
V daném případě bude srovnávací hodnotou 100% zjištěné ceny nabytých pozemků od fyzické osoby, tedy částky 250 tis. Kč. Sjednaná cena je nula Kč.
Nabývací hodnotou pozemků přijatých pozemků je tedy srovnávací daňová hodnota ve výši 250 000 Kč. Daň z nabytí budou součástí ocenění nabytých pozemků a bude účtována na účet 031.

5. Před směnou pozemků jsme "rozdělili" některé pozemky. Přeměření nám provedla zeměměřičská společnost. Můžeme fakturu zahrnout do daňově uznatelných nákladů, nebo musí být proúčtována k pořizovací ceně pozemku, který jsme následně směnili? Děkuji za odpověď.
Náklady na dělení pozemků budou součástí ocenění a budou účtovány do pořizovací ceny směnou nabytých pozemků.