Rozdělení domu na jednotky a jeho následný prodej

Datum: 21.08.2018

Dotaz:

Společnost s r. o. koupila v roce 2008 v dražbě dům, bez DPH. Je to starý dům, dříve sloužil jako hotel, později jako ubytovna. S. r. o. v něm vybudovala několik bytových a nebytových jednotek. Uplatňuje odpočty DPH u stavebních prací a služeb. Rekonstrukci financuje z půjček společníků. Následně s. r. o. rozdělí dům na jednotky s byty a nebytovými jednotkami a stane se namísto domu vlastníkem 12 jednotek v domě. Má to nějaký daňový dopad? Společníci mají pohledávky z půjček a ti je jako kupující jednotlivých jednotek započtou proti kupní ceně. Jak je to s DPH, když s. r. o. prodá byty v roce 2019 společníkům, neplátcům DPH? Musí je prodat s DPH a v jaké výši? A jak bude s. r. o. prodej danit daní z příjmu?

Odpověď:

Rozdělení budovy na jednotky daňové dopady mít nebude. Vlastník domu (s.r.o.) rozdělí poměrem zůstatkovou cenu budovy na nově vzniklé jednotky a bude pokračovat s odepisováním.

 

V roce 2019, kdy dojde k prodeji, bude výnosem společnosti cena, za kterou budou jednotky prodány. Prodejní cena se nesmí lišit od ceny, která by byla sjednána mezi nespojenými osobami v běžných obchodních vztazích.

Současně s prodejem dojde k vyřazení jednotek a do nákladů bude zaúčtována zůstatková cena prodaných jednotek. Do základu daně z příjmů společnosti bude vstupovat rozdíl mezi prodejní cenou a daňovou zůstatkovou cenou jednotek.

 

Převod jednotek plátcem DPH podléhá dani z přidané hodnoty ve výši 21%. Výjimkou bude převod jednotek o podlahové ploše do 120m2, u kterých se uplatní první snížená sazba daně ve výši 15%.

Osvobozené budou pouze jednotky v budově, u které uběhlo více jak 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od podstatné změny dokončené stavby. Pětiletá lhůta začíná znovu běžet v případě, že byla provedena podstatná změna dokončené stavby. Podstatnou změnou stavby jsou nástavby o více než jedno podlaží, přístavby, které navýší podlahovou plochu stavby o více než 50 % a dále úpravy přesahující hodnotu 50% ceny stavby.

Při prodeji jednotek osvobozených od DPH má plátce povinnost vrátit dříve uplatněnou daň z přidané hodnoty. DPH se vrací z technických zhodnocení, provedených v době do 10ti let před prodejem a to ve výši 1/10 za každý rok, který zbýval do konce desetileté lhůty. Daň z přidané hodnoty nárokované u oprav a údržby se nevrací.