Pronájem nemovitosti zařazené do obchodního majetku
Datum: 03.03.2010
Dotaz:
Fyzická osoba má příjem z pronájmu a příjem z podnikání. Podnikatel koupil před 15 lety nemovitost s jedním číslem popisným, ale nemovitost má část jako dílny a obytnou část, z které udělal byt a kanceláře. V bytě bydlí, kanceláře pronajímá, v dílně podniká.
Na katastrálním úřadu je nemovitost vedena pod rodným číslem, nemovitost byla zařazena zčásti do obchodního majetku (dílny v poměru podlahové plochy k ostatní části budovy).
a) Má být daňová evidence vedena odděleně za pronájem dle § 9 a odděleně za podnikání dle § 7?
b) Je možno v popsané situaci použít u § 9 skutečné výdaje a odpis v uzávěrkových operacích z části připadající na kanceláře, které jsou pronajímány nebo je nutno u odpisů postupovat jinak?
c) Jaký by byl správný postup u odpisu budovy,kdyby chtěl podnikatel v podnikání uplatnit paušál a v pronájmu skutečné výdaje?
Odpověď:
Tazatel v dotazu uvádí, že vložil nemovitost do obchodního majetku pouze z části. Tento posup není možný. Poplatník musí vložit nemovitost do obchodního majetku buď celou a nebo nemovitost nevkládat do obchodního majetku nevkládat vůbec.
Ministerstvo financí k tomu v pokynu D 300 uvádí:
Zahrnutím nemovitosti do obchodního majetku poplatníka se rozumí zahrnutí celé nemovitosti a u podílového spoluvlastnictví nemovitosti zahrnutí její části ve výši spoluvlastnického podílu. Přitom není rozhodující, zda vložená nemovitost je zčásti nebo celá používána pro podnikání nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost.
Otázka:
a) Má být daňová evidence vedena odděleně za pronájem dle § 9 a odděleně za podnikání dle § 7?
Evidenci příjmů a výdajů za pronájem a za podnikání je nutno vést odděleně. Náležitosti evidence pro příjmy z podnikání zákon o daních z příjmů stanovuje v § 7 b. Tato evidence se nazývá daňovou evidencí.
Evidenci pro účely vykázání příjmů z pronájmu upravuje zákon o daních z příjmů § 9 odstavec 6. Zde upravená evidence se nenazývá daňovou evidencí, i když se daňové evidenci podobá.
b) Je možno v popsané situaci použít u § 9 skutečné výdaje a odpis v uzávěrkových operacích z části připadající na kanceláře, které jsou pronajímány nebo je nutno u odpisů postupovat jinak?
V případě, kdy je pronajímána nemovitost, která je vložena do obchodního majetku poplatníka, budou příjmy z pronájmu zdaňovány v kategorii příjmů z podnikání dle § 7. Tento postup je upraven v pokynu Ministerstva financí D-300, kde je odstavci „K § 7“ je uvedeno:
Za příjmy podle ustanovení § 7 (příjmy z podnikání) se považují příjmy z činností vykonávaných na základě povolení, registrace nebo jiného souhlasu příslušného orgánu, pokud je ho k výkonu takové činnosti třeba, a to i tehdy, jestliže toto povolení, registrace nebo souhlas byly vydány v průběhu zdaňovacího období, dále příjmy z pronájmu majetku vloženého do obchodního majetku poplatníka a příjmy plynoucí z veškerého nakládání s majetkem vloženým do obchodního majetku poplatníka, včetně příjmů z prodeje cenných papírů.
c) Jaký by byl správný postup u odpisu budovy,kdyby chtěl podnikatel v podnikání uplatnit paušál a v pronájmu skutečné výdaje?
Zákon o daních z příjmu definuje obchodní majetek v § 4 odstavec 4, jako majetek ve vlastnictví poplatníka, o kterém bylo nebo je účtováno, anebo je a nebo byl evidován v daňové evidenci.
Podnikateli, který uplatňuje výdaje procentem z příjmu, nevzniká povinnost vést účetnictví ani daňovou evidenci. Z toho důvodu majetek, který využívá ke své činnosti nebude považován za obchodní majetek. V tomto případě uplatní podnikatel u příjmů z podnikání výdaje procentem a u příjmů z pronájmu odečte výdaje ve skutečné výši. Ve výdajích k pronájmu může odečíst i poměrnou část odpisů vztahující se k pronajímané části nemovitosti. Způsob jak se stanoví poměrná část odpisů zákon neupravuje. V praxi se odpisy odečtou v poměrné části podlahové plochy využívané k pronájmu.
