Pronájem haly - datum povinnosti odvodu DPH

Datum: 09.07.2023

Dotaz:

Firma podnajímá halu jiné společnosti. Smlouva je sjednaná, že měsíční podnájemné a zálohy na energie jsou splatné v měsíci předcházejícím. U záloh za energie proběhne vyúčtování dle skutečné spotřeby 1x ročně. Ve smlouvě není sjednáno konkrétní DUZP z podnájmu. Firma má dlouhodobě zaběhlý systém, že vystavuje měsíc předcházející nájmu zálohovou fakturu. Jakmile odběratel zaplatí, tak udělá vyúčtovací fakturu, která je zároveň daňovým dokladem pro odvod DPH. Jeden z podnájemníků je však v prodlení a situace je taková, že např. zálohová faktura vystavená a splatná v dubnu za květnový podnájem je stále nezaplacená. Přikazuje zákon o DPH odvést DPH za tento květnový podnájem např. v květnu nebo jiný datum, když ve smlouvě není konkrétně ujednáno? Jaký je poslední den, kdy musí odvést DPH za podnájem květen, nejde to smlouvou řešit, aby bylo podnájemné bráno jako platební kalendář a bude odvádět DPH až v tomu dni kdy bude DPH zaplaceno? V této situaci se firma setkává často od pronajimatelů, kdy vystupuje naopak jako nájemce, že pokud nezaplatí dle smlouvy nájem, tak nikdy nedostaneme fakturu na odpočet DPH. Pokud zaplatíme fakturu za únor až v květnu, dostaneme až v květnu fakturu - daňový doklad pro odpočet DPH. Z těchto faktur je patrné, pronajímatel odvádí dph vždy až k měsíci, kdy dojde k platbě, aby se vyhnul případům, kdy odvede DPH státu a zároveň nemá peníze od nájemce (podnájemníka). Je takové řešení možné?

Odpověď:

Zákon o DPH považuje v § 21 odstavec 7 jednotlivé splátky nájmu, případně podnájmu, za dílčí plnění, která jsou uskutečněná dnem uvedeným ve smlouvě. Pokud však není sjednáno datum uskutečnění zdanitelného plnění, je nutné postupovat podle článku 64 odstavec 1) směrnice o DPH. Tato směrnice stanoví, že při poskytnutí služby, které vede k postupným vyúčtováním nebo postupným platbám, se považuje za uskutečněné uplynutím období, ke kterým se tato vyúčtování nebo tyto platby vztahují.

Z výše uvedeného plyne pro plátce, který nemá sjednáno datum uskutečnění zdanitelného plnění, povinnost přiznat daň nejpozději k poslednímu dni období, ke kterému se nájem vztahuje. Je-li před tímto datem přijata úplata, plátce přizná daň dle § 20a odstavec 2) zákona o DPH ke dni přijetí úplaty. 

V situacích, kdy pronajímatelé obdrží opožděnou platbu nájmu a následně vystavují daňové doklady opožděně, existuje riziko, že jim bude vyměřen úrok z prodlení za pozdní úhradu daně z přidané hodnoty.

Platební kalendář je oproti běžné faktuře (daňovému dokladu) vystavované na základě nájemní smlouvy dokladem, který lze vystavit na zálohy na nájem, jejichž platba má proběhnout v budoucím období. Zákon výslovně stanoví, že na platebním kalendáři se neuvádí datum přijetí platby. Důvodem je, že datum faktického přijetí platby nájmu není v okamžiku vystavení platebního kalendáře známo. Tuto náležitost daňového dokladu tedy není možné uvést na platebním kalendáři. Splatnost jednotlivých zálohových plateb nájmu samo o sobě neznamená možnost uplatnit na základě tohoto daňového dokladu nárok na odpočet daně. Nárok na odpočet daně vzniká až samotným zaplacením zálohy, protože pronajímateli až tehdy vznikne povinnost daň přiznat. Datum platby může předcházet datu splatnosti uvedenému na platebním kalendáři nebo po něm následovat a rozhodující je vždy faktický stav.