Pronájem darovaného bytu

Datum: 13.12.2014

Dotaz:

Syn dostal darem od matky byt v osobním vlastnictví. Byt pronajímá dle § 9 ZDP, ale nemůže ho odepisovat. Ke konci roku 2013 a do jara 2014 se dům zateploval, k čemuž si SVJ vzalo úvěr. Vlastníci měli možnost se rozhodnout, zda svůj podíl na společných částech domu (fasáda) zaplatí najednou nebo se budou podílet na úvěru:
1) Může syn odepisovat alespoň fasádu, kterou zaplatil vcelku?
2) Podíl ceny za fasádu je na jednoho vlastníka 105 000 Kč, celková cena 12 milionů. Může-li odepisovat, zařadí majetek jako jiný majetek - v jaké odp. skupině? Nebo bude odepisovat v 5. odp. skupině? Zateplení fasády prý vydrží cca 10 let.
3) Pokud by se podílel na úvěru, byly by úroky z úvěru na zateplení součástí odpisované ceny nebo by se jednalo o úroky do přímých nákladů? Úvěr si vzalo SVJ, úrok je rozpočítán na vlastníky v rámci měsíčních úhrad.

Odpověď:

Zákon o dani z příjmů v § 27 uvádí výčet hmotného majetku vyloučeného z daňového odepisování. Pod písmenem i) je uvedený též hmotný majetek, jehož bezúplatné nabytí je osvobozeno od daně z příjmů (do konce roku osvobozeno od daně darovací). Uvedené pravidlo je účinné od 1.1 2008. Pokud k darování došlo po tomto datu, je bytová jednotka vyloučena z odepisování.
Zateplení fasády bytového domu je považováno za technické zhodnocení dlouhodobého majetku. Vlastník jednotky, kterému plynou příjmy z pronájmu, může podíl nákladů na zateplení připadající na jeho jednotku odepisovat. Dle § 30 odstavec 1) se technické zhodnocení provedené na majetku vyloučeném z odepisování zatřídí do odpisové skupiny, do které náleží hmotný majetek, na němž bylo technické zhodnocení provedeno a odepisuje se jako jiný majetek dle § 26 odstavec 3) zákona o daních z příjmů.
Stavby bytových domů se obecně zatřiďují do 5té odpisové skupiny s dobou odepisování 30 let, do této odpisové skupiny se zatřídí i provedené technické zhodnocení, přičemž životnost fasády není podstatná.
K nákladům na úroky tazatel uvádí, že smlouva o úvěru je uzavřena se společenstvím vlastníků jednotek. Úroky tedy budou nákladem SVJ a budou pravděpodobně přeúčtovány jako režijní náklady vlastníkům jednotek. V případě, že jednotka slouží k dosahování příjmů, může tyto náklady vlastník odečíst od základu daně.
Podobně je možné odečíst úrokové výdaje i v případě, kdy úvěrovaný je přímo vlastník jednotky. Zákon o daních z příjmů nepředepisuje povinnost zahrnovat úroky do ceny pořizované investice.