Pronajaté prostory - stavební úpravy v daňové evidenci

Datum: 02.11.2011

Dotaz:

Fyzická osoba v DE, plátce DPH, má pronajaté prostory (zříz. květinářství) v obchodním domě. Provedla stavební úpravy - zabudování mříží v hodnotě 120 000 Kč vč. DPH, vestavěný chladící box v hodnotě 120 000 Kč vč. DPH, vybudování sádrokartonové příčky : účel sociální zařízení, regály, osvětlení. Co by měla obsahovat nájemní smlouva, aby si nájemník mohl tyto výdaje uplatnit v DE do nákladů a odečíst DPH? Jak se bude odepisovat? Nájemné platí bez ohledu na provedené stavební úpravy.

Odpověď:

Tazatel nájemce vynaložil výdaje na úpravy najatých prostor. Konkrétně se jedná o výdaje
• na zabudování mříží,
• vestavěný chladící box
• vybudování sádrokartonové příčky pro sociální zařízení
• regály
• osvětlení

Podmínky pro uplatnění nároku na odpočet DPH
Plátce může uplatnit odpočet DPH u výše uvedených úprav najatého nebytového prostoru, pokud jsou splněny obecné předpoklady stanovené zákonem o DPH. Jedná se o tyto podmínky:
• Plnění byly "nakoupeny" od jiného plátce DPH.
• Přijaté plnění budou použita pro poskytování zdanitelných plnění na výstupu
• Plátce má daňový doklad.

Při splnění těchto podmínek může plátce nárok na odpočet uplatnit.

Výdaje vynaložené nájemcem a zákon o daních z příjmu
Provedené úpravy najatých prostor lze posoudit buď jako výdaje na pořízení samostatných movitých věci anebo jako výdaje na technické zhodnocení najaté nemovitosti.

Výdaje na pořízení samostatných movitých věcí poplatník zahrne přímo do výdajů, pokud nepřevyšují 40 000 Kč. Samostatné věci s vyšší pořizovací cenou se zahrnují do výdajů prostřednictvím odpisů hmotného majetku.
V případě, že jsou výdaje na úpravy považovány za technické zhodnocení, může je nájemce se souhlasem pronajímatele odepisovat. Podmínkou je, že o hodnotu technického zhodnocení nezvýšil vstupní cenu budovy sám pronajímatel.

Rozlišit obě dvě kategorie není v praxi vůbec jednoduché. Přitom, jak je zřejmé z výše uvedeného textu je jejich daňový režim velmi odlišný.

Zákon o daních z příjmů stanoví, že „nedílnou součástí budov a staveb jsou zařízení a předměty, které z hlediska stavebního díla umožňují jeho funkci a účel, ke kterému je určeno. Takováto zařízení a předměty musí být se stavebním dílem pevně spojena a nelze je demontovat, aniž by došlo ke znehodnocení funkce a účelu stavebního díla, a jsou zpravidla součástí celkové dodávky stavebního díla“.
Naopak za samostatné movité věci se dle zákona o daních z příjmů "považují také výrobní zařízení, jakož i zařízení a předměty sloužící k provozování služeb (výkonů) a účelová zařízení a předměty, která s budovou nebo se stavbou netvoří jeden funkční celek, i když jsou s ní pevně spojeny.“

Z výše uvedené definice vyplývá, že pokud určitá věc umožňuje funkci a účel stavby je nutno výdaje na její pořízení považovat za výdaje na technické zhodnocení. V opačném případě se jedná o samostatnou movitou věc.


A nyní ke konkrétním výdajům tazatele.
Lze konstatovat, že výdaje na vybavení obchodu regály a zabudovanou mříží budou považovány za výdaje na pořízení samostatných movitých věcí. Pokud výdaje na jejich pořízení přesáhnou 40 tis., zařadí je tazatel jako hmotný majetek a započne s jejich odepisováním. Zabudované mříže by byly součástí například budovy banky, případně pavilonu šelem. Zde by stavba bez mříží svou funkci neplnila.

Sádrokartonová příčka pro sociální zařízení a osvětlení bezpochyby jsou části stavby, které umožňují její funkci a výdaje budou považovány za technické zhodnocení stavby. Výdaje na TZ lze uplatnit pouze prostřednictvím odpisů a to na základě písemné smlouvy s pronajímatelem. Ujednání o daňovém odepisování je možné včlenit přímo do nájemní smlouvy. Pronajímatel ve smlouvě uvede, že nezvyšuje vstupní cenu budovy o výdaje vynaložené nájemcem a souhlasí s tím, že nájemce bude technické zhodnocení samostatně odepisovat.

Otázkou zůstává vestavěný chladicí box. K jeho zařazení neposkytl tazatel dostatek informací. Pokud by pronajaté prostory byly stavebně technicky určené pro prodejnu květin, a podmínkou správné funkce této prodejny by byl chladicí box (bez chladicího boxu by budova prodejny neplnila svůj účel) potom i chladicí box bude součástí stavby a výdaje bude nutno odepisovat jako technické zhodnocení stavby. V opačném případě bude možné chladicí box zařadit jako samostatnou movitou věc.