Prodej nemovitosti - rozdělení vstupní ceny

Datum: 18.03.2012

Dotaz:

S. r. o., plátce DPH, pořídila v roce 2006 nemovitost s pozemkem za kupní cenu 2 mil. Kč. Do účetnictví byl zanesen pozemek v ceně obvyklé pro místo a danou obec 1000/Kč m3, rozdílem ceny pak byla zjištěna cena nemovitosti pro odpisování. Lze takto řešit vyčíslení cenu pozemku? (znalecký posudek nebyl k dispozici) -
V roce 2012 se tato nemovitost s pozemkem prodala, taky za jednu cenu a to za 2,5 mil. Kč .
Je možné postavit proti sobě přímo celkovou cenu 2,5 mil. Kč a 2 mil. Kč, tj. zdanit 0,5 mil. Kč? Jde o to, jestli není nutné opět nějak stanovit zvláš» cenu prodávaného pozemku a zvláš» cenu nemovitosti a tyto dvě ceny porovnat se zůstatkovou cenou v účetnictví (nemovitost po částečném odpisu a pozemek v nákupní ceně, tak jak bylo uvedeno výše?).

Odpověď:

Společnost s ručením omezeným pořídila v roce 2006 nemovitosti v kupní ceně 2 mil. Kč. V kupní smlouvě byla uvedena jedna souhrnná cena, která nebyla rozdělena na stavbu a pozemek.

Pro zařazení pořizovaných nemovitostí do majetku s.r.o. je nutné celkovou cenu rozdělit, nebo» pozemek i stavba mají jiné daňové a účetní režimy a nelze je vést v účetnictví jako jeden majetek.
Zákon v těchto případech správný postup nestanovuje. Obvykle se cena rozdělí poměrem dle cen, které stanoví znalec.

Tazatel uvádí, že v daném případě nebyla celková cena rozdělena poměrem, který stanovil znalec, ale pozemek byl oceněn obvyklou cenou. Autor nemá dostatek podkladů, aby posoudil, zda je cena stanovená správně. Lze předpokládat, že v případě daňové kontroly správce daně doměří případný rozdíl odpisů vypočtených z chybně stanovených cen stavby a pozemku.
Doporučuji tedy tazateli, aby si nechal znalecký posudek vypracovat dodatečně a v případě výrazných odchylek od poměru cen stanovených znalcem opravil vstupní cenu a na ní navazující odpisy a podal dodatečná daňová přiznání.
Ani v případě prodeje není možné porovnávat prodejní celkovou cenu nemovitostí s celkovou pořizovací cenou, protože při prodeji mají pozemek i stavba také odlišný daňový režim.
U prodeje stavby vstupuje do základu daně společnosti rozdíl mezi prodejní a zůstatkovou cenou odepisované stavby. Do základu daně vstoupí jak případný zisk, tak základ daně sníží i dosažená ztráta.
U pozemků, které nejsou odepisovaným majetkem, vstupuje do základu daně pouze zisk z prodeje pozemku a pokud by byl pozemek prodaný se ztrátou, ke ztrátě se nepřihlíží. Při prodeji více pozemků se posuzuje každý pozemek samostatně.