Prodej nemovitosti a DPH

Datum: 06.11.2013

Dotaz:

V roce 2012 právnická osoba společnost s r. o. získala v exekučním řízení nemovitost (cca 50 let starou budovu), nyní se jí naskytla možnost tuto nemovitost prodat.
1) je tento prodej osvobozen od DPH dle § 56 zákona o DPH.
2) v případě, že ano, zda tedy nemá společnost ani nárok na odpočet DPH na vstupu, v případě provedených revizích, elektromontážních práci, částky do 30 000 Kč, spotřeba plynu, elektrické energie, tady vše si nárokovala DPH na vstupu.
3) v případě provize, která souvisí s prodejem nemovitosti, zda si může nárokovat DPH, v případě osvobození prodeje od DPH.
4) nemovitost se začala odpisovat až v roce 2013, znamená to, že celá částka pořízena za nemovitost vstupuje do nákladů, část odpisy a zbytek zůstatková cena.
5) zaplatíme daň z příjmu ve výši 19% a daň z převodu nemovitosti ve výši 4% (částka vyšší - prodávající nebo ze znaleckého posudku - můžeme pro tento prodej použít znalecký posudek ještě z roku 2012?). Daň z nemovitosti se již v roce 2014 platit nebude?

A ještě upřesnění k prodeji obchodního podílu, v případě, kdy nesplňujeme časový test pro osvobození, je tedy příjem z prodeje obchodního podílu zdaněn. Můžete mi prosím napsat výši daně v případě, že se jedná o společníka s. r. o. (nejedná se o fyzickou osobu)? A v případě, že v majetku vlastníme nemovitost, navrhneme cenu obvyklou např. 2,0 mil. Kč (přičemž jenom cena za nemovitost má hodnotu cca 6,0 mil. Kč) může být tedy obchodní podíl prodán za tuto cenu 2,0 mil. Kč? A co je cena nabývací, z čeho přesně se stanoví základ daně pro výpočet této daně? Neplatí se tedy daň z převodu nemovitosti, ani se nepředkládá znalecký posudek nemovitosti? Děkuji moc za upřesnění, jsem začátečník a nemám v tomto žádnou praxi.

Odpověď:

Dle § 56 odstavec 1 zákona o DPH je převod staveb osvobozen od DPH po uplynutí 5 ti let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy začalo první užívání stavby, a to ke dni, který nastal dříve. Plátce se může rozhodnout, že i po uplynutí této lhůty uplatní daň.
U prodeje 50 let staré budovy, budou podmínky pro osvobození téměř jistě splněny.
Povinnost provést úpravu nároku na odpočet DPH u vstupů týkajících se prodávané nemovitosti osvobozené od DPH, má plátce dle § 78 pouze u dlouhodobého majetku (budovy) a technických zhodnocení. U provozních nákladů, které nemají charakter technického zhodnocení, jako jsou revize, spotřeba energie, zůstane nárok na osvobození zachován.
U provize za zprostředkování osvobozeného prodeje nárok na odpočet DPH plátce daně mít nebude, nebo» se nejedná o plnění, které je použito pro účely uskutečnění zdanitelných plnění ve smyslu § 72 odstavec 1 zákona o DPH.
V roce prodeje se do nákladů uplatní jedna polovina odpisů a dle § 24 odstavec 2 písmeno b) zákona o daních z příjmů i zůstatková cena budovy. Do výnosů bude zahrnuta prodejní cena nemovitosti. Rozdíl bude vstupovat do základu daně z příjmu právnických osob a bude zdaněn sazbou daně ve výši 19%.
Daň z převodu nemovitosti ve výši 4% bude vypočtena z ceny sjednané nebo z ceny stanovené znalcem. Základem daně z převodu nemovitosti bude vyšší z obou cen. Znalec stanoví cenu dle zákona o oceňování majetku a příslušných vyhlášek. Je velice pravděpodobné, že od data původního vyhotovení znaleckého posudku došlo k novelizaci vyhláškových cen a z toho důvodu bude nutné vyhotovit znalecký posudek nový, s využitím aktualizovaných cen.
Pokud dojde k prodeji v roce 2014, nebude převod podléhat dani z převodu nemovitostí, ale dani z nabytí nemovitých věcí. Pro prodej budovy zde budou podmínky obdobné, jako jsou nyní stanovené zákonem o dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí.
V případě, že nebude převáděna budova, ale bude převeden obchodní podíl na společnosti vlastnící budovu, je nutné zkoumat splnění časového testu pro osvobození příjmu prodeje obchodního podílu. U fyzických osob je příjem z prodeje obchodního podílu osvobozen, v případě, kdy mezi nabytím a prodejem uplyne doba delší než 5 let. Právnické osoby zahrnují do základu daně příjmy z prodeje obchodních podílů vždy.
U společníka vstoupí do základu daně rozdíl mezi příjmem z prodeje a nabývací cenou obchodního podílu, přičemž případná ztráta je dle § 25 odstavec 1 písmeno w) zákona o daních z příjmů daňově neuznatelná. Nabývající cena obchodního podílu je cena, za kterou byl obchodní podíl pořízen. U právnické osoby bude v účetnictví uvedena na účtech třídy 06.
V případě, že bude převod uskutečněn mezi spojenými osobami, je nutné podíl převést za cenu obvyklou. Tedy za cenu, jaká by byla sjednána mezi nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných nebo obdobných podmínek.
Převod podílu na společnosti dani z převodu nemovitosti nepodléhá. Pokud by správce daně došel k názoru, že prodejem podílu je pouze formální a zastírá se jím převod nemovitosti, může správce daně daň z převodu doměřit, buď s odkazem na ustanovení § 8 odstavec 3 daňového řádu, nebo s odkazem na judikaturu Nejvyššího správního soudu týkající se zneužití práva.