Prodej bytu převedeného z družstva

Datum: 06.10.2013

Dotaz:

Občan fyzická osoba koupí v roce 2012 členský podíl v bytovém družstvu za 1,8 mil. Kč, včetně práva užívání bytu. Následně v únoru 2013 dojde k převodu bytu do osobního vlastnictví. Družstvo „převádí“ byt za 100 000 Kč, což je výše splaceného podílu v družstvu. V říjnu 2013 dochází k prodeji bytu za 2 mil. Kč. Prodávající neměl v bytě bydliště. Dle mého názoru není sporu o tom, že se jedná o zdanitelný příjem, otázkou je, jaká bude nabývací cena bytu, kterou lze uplatnit jako výdaj oproti příjmu, když koupeno bylo „právo“, ale prodáván je byt. Prosím o uvedení ustanovené ZDP, ze kterých vyplývá vaše odpověď.

Odpověď:

Zákon o daních z příjmů osvobozuje příjem plynoucí z prodeje bytu, pokud v něm měl prodávající bydliště 2 roky bezprostředně před prodejem nebo pokud prodávající byt vlastnil déle než 5 let.
Tyto podmínky v daném případě splněny nejsou a příjem bude podléhat dani a bude zdaněn dle § 10 zákona o daních z příjmů, jako ostatní příjem.
Dle § 10 odstavec 4 je základem daně příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení a k případné ztrátě se nepřihlíží. Základ daně lze zcela jistě nížit o částky vynaložené na opravy, údržbu a technické zhodnocení bytu provedené v době, kdy byl prodávající vlastníkem.
Na otázku, zda také uplatnit do výdajů pořizovací cenu v případě prodeje bytu převedeného z družstva nejsou jednotné názory. Výkladový problém zakládá ustanovení § 24 odstavec 1 zákona č. 74/1994 o vlastnictví bytů, který stanoví, že převod bytů do vlastnictví členů družstev se převádí bezúplatně. Z jazykového výkladu toho ustanovení vyplývá, že převod bytu z družstva je bezúplatný a proto není možné uplatnit při prodeji žádnou pořizovací cenu.
Dle názoru autora je výklad, že se jedná o bezplatný převod nesprávný, nebo» zákon o vlastnictví bytů sice hovoří o bezúplatném převodu, ale ve skutečnosti o bezúplatný převod nejde. Ustanovení § 24 jen stanovuje, že družstvo nemůže od člena požadovat zaplatit více, než zaplatil za členský vklad. Vždy» podmínkou převodu, je splacení členského vkladu a až pak následně převod bez dalšího doplatku. Proto výdajem, který je možno uplatnit v případě bytu převedeného z družstva je cena, za kterou byl nabyt členský podíl v družstvu. Tento názor lze podložit judikaturou i doktrínou:
1) Rozsudek KS v Ústí n. Labem čj. 15 Ca 192/01 a 15 Ca 193/01 ze dne 30.12.2002 (Sbírka Orac - daňová č. 5-6/2003)
 rozsudek se netýkal identického případu (šlo o nárok na vypořádací podíl na družstvu, které družstvo uhradilo převodem rodinného domku členovi družstva – dle § 233 ObchZ)
 soud uvedl: „Je-li předmětem převodu z bytového družstva na člena rodinný domek, nejedná se o bezúplatný převod…. Smlouvu o převedení družstevního skupinového řadového domku do vlastnictví nájemce – člena bytového družstva nelze posuzovat za bezúplatnou jen proto, že neobsahuje výslovné ujednání o tom, že se jedná o protiplnění za převod nemovitosti. Jedná se tedy o úplatný převod, kde subjektem daně je převodce nemovitosti, nikoliv nabyvatel.“
 soud v odůvodnění uvedl, že „tento převod nepodléhá režimu právní úpravy darovací smlouvy dle § 628 ObčZ, když neshledal ve smlouvě základní pojmový znak darovací smlouvy, kterým je bezplatné rozmnožení majetku obdarovaného.“
2) Odborná literatura (prof. JUDr. Fiala J. a kol.: Zákon o vlastnictví bytů - komentář, C.H. BECK, 2. vydání, 2002, k § 24 ZoVB, str. 223) uvádí: "...člen nemá právo na vrácení členského podílu - celý členský podíl byl totiž "spotřebován" na financování výstavby....". Zjednodušeně: člen dostane byt (pozemek) jako první majetkovou hodnotu a družstvo si ponechá členský podíl jako druhou majetkovou hodnotu. Nelze tvrdit, že obě majetkové hodnoty jsou poskytnuty bezúplatně. To by pak bylo možné tvrdit, že v obchodě daruji např. 30 Kč a prodavač mi daruje zboží. Tento názor je zjevně nesprávný.
3) Podpůrně pro obhajobu, že jde o úplatný převod lze odkázat na rozsudek čj. 8 Afs 45/2011 nebo 2 Afs 51/2011, ve kterém NSS (Nejvyšší správní soud) konstatoval, že při bezplatném převodu bytu z družstva na člena družstva nejde o bezplatný převod, ale úplatný.