Převod části nemovité věci v podnikání

Datum: 07.06.2016

Dotaz:

Hledám řešení pro přepis části přistavené nemovitosti financované a odpisované u podnikající fyzické osoby - otce. Jedná se o rodinný dvougenerační dům v osobním vlastnictví.
Od roku 2002 je vlastnictví domu rozděleno takto: Otec - ideální ¼, matka - ideální ¼, syn - ideální ½, syn ji dostal darem od rodičů .
Otec s manželkou bydlí v dolní polovině domu, syn s manželkou v horní polovině domu.
Otec je OSVč od roku 1991 a v letech 2008 - 2009 byla provedena přístavba domu pro účely podnikání jako obchod, kolaudace byla 12.1.2010.
Veškeré náklady s tím spojné si otec dal do daňové evidence, byl a je stále plátcem DPH od roku 2001 a provádí od roku 2010 odpisy přistavené nemovitosti.
Syn je OSVč od roku 2006, plátcem DPH od roku 2006 a ženatý od roku 2003.
Dne 1.1.2012 založili spolu otec a syn sdružení podnikajících fyzických osob, ke kterému přistoupila manželka syna 1.1.2014.
Největší podíl ve sdružení má syn, manželka a otec stejný podíl.
Matka je od roku 2015 spolupracující osoba manžela, jinak je invalidní důchodkyně.
Matka chce darovat celý svůj podíl ¼ snaše, s věcným břemenem pro účely bydlení.
Otec přistavenou nemovitost určenou k podnikání odepisuje, ale nyní by rád nějakým způsobem převedl na syna svou ¼ nemovitosti s věcným břemenem pro účely bydlení.
Jakým způsobem má postupovat? 1. Nejraději by ji synovi daroval. Pokud ano, tak jaký by měl dodržet postup?
Jak se bude postupovat i v daňové evidenci u otce a jak u syna, když by chtěl syn tu část nemovitosti, určenou k podnikání vložit do svého podnikání? Co DPH? 2. Může otec vložit nemovitost do sdružení s tím, že ji nechá nějakým způsobem přepsat na syna? Je tato možnost vůbec reálná? 3. Musí nemovitost synovi prodat? Pokud ano, tak jak by se postupovalo? Co DPH?

Odpověď:

Nejobvyklejším způsobem převodu vlastnictví mezi členy rodiny za života převodce je darování nebo prodej. Každý druh převodu majetku má odlišný způsob zdanění.
Darování je mezi příbuznými osvobozeno od daně z příjmů. Dle § 10 odstavec 3 písmeno c) bod 1 se osvobození vztahuje i na manželku dítěte, tedy na vztah matka, snacha. Darování také a nepodléhá dani z nabytí nemovitých věcí. Z pohledu zdanění se jedná o nejlevnější způsob jak převést dům od rodičů na syna a snachu. Zákon o daních z příjmů v § 27 odstavec 1 písmeno j) však neumožňuje majetek, jehož bezúplatné nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno u nabyvatele odepisovat.
Při úplatném převodu nemovitosti je získaný příjem předmětem daně a může být od daně osvobozen. Tazatel uvádí, že otec uplatňuje odpisy a používá nemovitost pro dosahování příjmů jako OSVč. Nemovitost bude mít tedy vloženou do obchodního majetku. Příjem z prodeje nemovitosti nebude dle § 4 odstavec 1 písmeno b) osvobozen a otec (převodce) bude mít povinnost příjem z prodeje zdanit. Výdajem bude zůstatková cena nemovitosti. Protože se bude jednat o prodej mezi osobami blízkými, musí být převod uskutečněn za cenu, která by byla dosažena mezi nezávislými osobami v běžných obchodních vztazích.
Úplatný převod nemovitost podléhá také dani z nabytí nemovitých věcí ve výši 4%.
Z pohledu zákona o DPH, je od daně osvobozeno dodání nemovité věci, po uplynutí 5ti let od vydání kolaudačního souhlasu. Tato podmínka je splněna a v případě prodeje bude převod domu z otce na syna osvobozen o DPH dle § 56 odstavec 3) zákona o DPH.