Opravy a údržba provedená nájemcem - doplnění

Datum: 07.03.2005

Dotaz:

Opravdu je tento odstavec prezentován tak, že pokud provozuji podnikání v pronajatých prostorách (účetní kancelář) nesmím si dát do nákladů žádné výdaje na opravu, údržbu...? Co potom s leasingem - auto také nemám zahrnuté v majetku a třeba potřebuji provést opravu. Nebo jakýkoliv jiný pronájem budov, strojů...

Odpověď:

Vážená paní,
rozumím vašemu pobouření, ale ustanovení § 25 odstavec 1 písmeno u) je v zákoně v tomto znění:
Za výdaje (náklady) vynaložené k dosažení udržení zajištění a udržení příjmů pro daňové účely nelze uznat zejména výdaje na osobní potřebu poplatníka; včetně výdajů vynaložených na opravu, údržbu nebo technické zhodnocení majetku sloužícího k podnikání nebo jiné samostatné výdělečné činnosti (§ 7), který poplatník uvedený v § 2 nezařadí do obchodního majetku podle § 4 odst. 4.
Jak jsem již uváděl v odpovědi na váš dotaz č. 2377 snahou zákonodárce bylo zamezit možnosti obcházet zákon v těch případech, kdy např. poplatník vlastní nemovitost, kterou používá pro podnikání a výdaje na její údržbu (opravu nebo technické zhodnocení) uplatní jako daňově účinný výdaj, aniž by ji měl zahrnutou v obchodním majetku. Poté ji prodá a příjem z tohoto prodeje podle § 4 zákona od daně z příjmů fyzických osob osvobozen. V souvislosti s navrhovaným zrušením soustavy jednoduchého účetnictví od r. 2004 uvedené v novele zákona o účetnictví, by mohlo v těchto případech docházet k obcházení zákona ve větším rozsahu.

Bohužel takto formulované ustanovení má i vedlejší dopady, které si zákonodárce patrně neuvědomil.
Z formulace věty „který poplatník nezařadí“ vyplývá, že podmínka zařazení do obchodního majetku může být splněna i dodatečně. V případě oprav najatého automobilu na základě smlouvy o finančním leasingu je jednou z podmínek (§ 24 odstavec 4) daňové uznatelnosti leasingových splátek, zařazení hmotného majetku do obchodního majetku po ukončení finančního pronájmu.
Z tohoto důvodu se domnívám, že na opravy leasovaného majetku se ustanovení § 25 odstavec 1 písmeno u) nevztahuje.

Pokud se týká najatých prostor pro vaši účetní kancelář, neumím najít argumenty, které by vyvracely, že se uvedené ustanovení na vámi provedené opravy nebude vztahovat.

Zákon říká, že daňově nejsou relevantní výdaje na opravu, údržbu nebo technické zhodnocení majetku sloužícího k podnikání fyzické osobě a poplatník ho nezařadí do obchodního majetku.

Domnívám, že je nesporné, že vám najatý majetek (budovu, nebytový prostor) slouží pro podnikání.
Pokud tedy není vámi najatý majetek vložen do obchodního majetku, a to ani u pronajimatele, nebudou opravy, údržba a technické zhodnocení daňově relevantní.

Ustanovení § 25 odstavec 1 písmeno u) se však nevztahuje na tak zvané „podlimitní technické zhodnocení“. Jedná se o výdaje, které nejsou opravou ani údržbou, ale protože nepřevyšují 40 000 Kč ročně jsou daňově uznatelné dle § 24 odstavec 2 písmeno zb) zákona o daních z příjmů.
Aby nájemce předešel výše zmíněným nepříznivým dopadům může uzavřít s pronajimatelem dohodu, že zmíněné náklady provede vlastními prostředky a ty vám přeúčtuje prostřednictvím nájmu.