Oprava zpevněné plochy v najatém areálu - technické zhodnocení vs oprava

Datum: 16.07.2023

Dotaz:

Firma má najatý areál od pronajímatele FO - skladovou halu včetně plochy kolem, která slouží jako příslušenství haly - tj. parkoviště, odkládací plocha na materiál, příjezd pro nákladní vozidla a logistiku haly. Firma se rozhodla zpevněnou plochu (asfalt, beton) generálně za svoje náklady opravit (Souhlas pronajímatele bude mít). Bude to probíhat tak, že stavební dodavatel kompletně strhne starý poškozený asfalt, srovná povrch a natáhne novou vrstvu asfaltu či betonu (investice za víc než 1 mil. Kč). Přemýšlíme jak to kategorizovat - jestli se jedná o nový majetek na najatém areálu nebo technické zhodnocení staré zpevněné plochy nebo oprava. FO, která je pronajímatelem tohoto areálu neeviduje žádnou majetkovou kartu původní zpevněné plochy. I přes to si myslíme, že nový majetek (stavba) na najatém areálu to není, protože již v areálu zpevněná asfaltová plocha vždy byla, tak se přikláníme k technickému zhodnocení zpevněné plochy (odpis v 5. odpisové skupině) NEBO opravě. Pokud by došlo k technickému zhodnocení najatého majetku, tak by se odpisovalo v 5. odpisové skupině a potřebovali bychom souhlas s provedením a odepisováním TZ od pronajímatele? Uvažujeme správně, že se může jednat o opravu nebo TZ najatého majetku? Kde může být hranice mezi opravou a technickým zhodnocením v tomto případě? Co je třeba splnit, aby to bylo opravou?

Odpověď:

Zpevněné plochy určené pro parkování vozidel jsou obvykle stavbou, závisí to avšak na způsobu provedení. Stavbou dle § 2 odstavec 3 stavebního zákona č. 183/2006 Sb., se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.

Tato formulace jasně ukazuje, že stavební dílo musí vzniknout jako výsledek stavební nebo montážní činnosti. Stavebním dílem nemůže být pouhé složení stavebního materiálu na určitém místě. Ke vzniku stavebního díla musí být použity stavební nebo montážní technologie – tedy soubor určitých znalostí, dovedností nebo postupů, nutných k jeho vzniku. O stavebním díle není možné hovořit, pokud k jeho vzniku žádné takové schopnosti nebo znalosti třeba nebyly.

Protože stavba musí při běžné údržbě a působení běžně předvídatelných vlivů po celou dobu své životnosti vyhovovat základním požadavkům na stavby, což je především mechanická odolnost a stability stavby (§8 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby), nelze za stavbu považovat plochu zpevněnou pouze rozebíratelným povrchem bez nutnosti použití speciálních technologií, například volně uložené panely bez podloží, či zpevnění povrchu pozemku pouhým rozprostřením zhutněného štěrku.

 

Plocha popisovaná v dotazu je zpevněna betonem a asfaltem, proto se bude jednat o stavbu a z pohledu zákona o daních z příjmů i o hmotný majetek.

 

Výdaje, které se nájemce chystá vynaložit mohou mít buď charakter opravy, nebo technického zhodnocení.

Opravou se dle § 47 odstavec 2 písmeno a) účetní vyhlášky č. 500/2002 Sb., odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Příkladem opravy asfaltové zpevněné plochy může být sejmutí asfaltového povrchu a položení nového se zachování stejných technických parametrů.

Na rozdíl od oprav se technickým zhodnocením rozumí zásahy do majetku uvedeného do užívání, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů, nebo rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku. U asfaltové plochy by se mohlo jednat například o rozšíření plochy, zvýšení její únosnosti a podobně.

Nájemce může technické zhodnocení se souhlasem pronajímatele odepisovat. Technické zhodnocení se odepisuje ve stejné odpisové skupině, jako zhodnocený majetek. Zpevněné plochy obvykle zatřiďují v klasifikaci stavebních děl (CZ-CC) pod kódem 211223 – Parkoviště a plochy charakteru pozemních místních komunikací a daňově se odpisují v 5. odpisové skupině, a tedy 30 let.