Odstupné při ukončení nájemní smlouvy a DPH

Datum: 06.12.2020

Dotaz:

Jsme zemědělská firma. Máme pronajaté pozemky od majitelů. S nimi máme sepsanou pachtovní smlouvu s desetiletou výpovědní dobou. Tyto pozemky jsou v průmyslové zóně, kraj se rozhodl pozemky od majitelů vykoupit na výstavbu v roce 2019. Jelikož se vše zdrželo, tyto pozemky nám následně kraj pronajal. Současně se zavázal nám vyplatit odstupné – cituji: smluvní strany se dohodly tak, že závazkový vztah založený smlouvou bude nejpozději k 30. 9. 2020 ze strany kraje zrušen a zanikne tak, a to zaplacením odstupného ve prospěch Firmy, ve výši XXX Kč. Kraj se zavazuje, že odstupné ve výši XXX Kč vyplatí v termínu nejpozději do 30. 9. 2020 ve prospěch firmy. Finance již máme na učtu. Na pozemcích dále hospodaříme, jelikož výstavba průmyslové zóny je ve zdržení. Podléhá odstupné DPH? Kdy zaúčtovat odstupné do tržeb / nejedná se o zanedbatelnou částku/ ? K vydání pozemků tedy ještě nedošlo, dle ukončených smluv od lidí máme vyčíslený ušlý zisk na jednotlivé roky.

Odpověď:

Z popsané situace je zřejmé, že nájemní smlouva k 30.9.2020 zanikla a zemědělská firma obdržela odstupné. Následně byla uzavřená nová nájemní smlouva, možná pouze ústně, případně konkludentním právním jednáním, na základě které zemědělská firma dále pozemky obhospodařuje.

Zemědělská firma zaúčtuje odstupné do výnosů k datu splnění podmínek pro jeho poskytnutí. Tedy k datu 30.9.2020.

Odstupným vyplaceným pronajímatelem nájemci, za zkrácení doby nájmu se z pohledu DPH zabýval Evropský soudní dvůr například v rozhodnutí C63/92 Lubock Fine. Podle rozhodnutí SDEU je toto odstupné (placené pronajímatelem) považováno za úplatu za převod práva užívat nemovitost zpět z nájemce na pronajímatele a daňový režim by měl být shodný s daňovým režimem původního nájmu. Odstupné v tomto případě představuje úplatu za službu, jež je předmětem daně z přidané hodnoty. Pokud byl původní nájem osvobozen od daně, bude od daně osvobozeno i odstupné.