Obrat pro registraci k DPH - prodej nemovitostí

Datum: 13.12.2009

Dotaz:

Společnost s ručením omezením nakupuje a prodává nemovitosti. Není plátcem DPH. Všechny nakupované nemovitosti eviduje jako dlouhodobý majetek. V § 6, odst. 2 ZDPH je uvedeno, že do obratu se počítají úplaty za uskutečněná plnění, kterými jsou převod nemovitosti a zároveň, že do obratu se nezahrnuje úplata z prodeje hmotného majetku a odpisovaného nehmotného majetku nebo pozemků, které jsou dlouhodobým hmotným majetkem, o kterých osoba povinná k dani účtuje nebo o kterých vede evidenci. Chtěl bych se zeptat,zda tyto ustanovení nejsou v kolizi. Převod nemovitostí může být zároveň i prodej. Můžete mi to vysvětlit?

Odpověď:

Zákon o dani z přidané hodnoty v § 6 odstavec 2 definuje pojem obrat. Dle uvedeného ustanovení se obratem rozumí souhrn úplat za dodání zboží, převod nemovitosti a poskytnutí služby.

Dále zákon v § 6 odstavec 2 uvádí, že do obratu se nezahrnuje mimo jiné úplata z prodeje:
• hmotného majetku
nebo
• pozemků, které jsou dlouhodobým hmotným majetkem, o kterých osoba povinná k dani účtuje nebo o kterých vede evidenci.

Z uvedené definice vyplývá, že do obratu se zahrnují veškeré úplaty za převod nemovitostí s výjimkou těch nemovitostí, které jsou hmotným majetkem a s výjimkou pozemků, které jsou dlouhodobým hmotným majetkem.

Stavby jako hmotný majetek
Hmotný majetek je definovám v § 26 zákona o daních z příjmů. Z nemovitostí jsou hmotným majetkem:
• budovy, domy a byty nebo nebytové prostory vymezené jako jednotky
• stavby, s výjimkou:
o provozních důlních děl,
o drobných staveb na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužících k zajiš»ování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výšku 5 m
o oplocení sloužícího k zajiš»ování lesní výroby a myslivosti, které je drobnou stavbou

Pozemky jako dlouhodobý hmotný majetek
Pojem dlouhodobý hmotný majetek najdeme definován v prováděcí vyhlášce k zákonu o účetnictví č. 500/2002 Sb. Dle ustanovení § 7 odstavec 1) vyhlášky jsou pozemky dlouhodobým hmotným majetkem, pokud nejsou zbožím. Zbožím může být pozemek, pokud účetní jednotka, jejímž předmětem činnosti je nákup a prodej nemovitostí, pozemky nakupuje za účelem prodeje a sama je nepoužívá, nepronajímá.

Dílčí shrnutí
Jazykovým výkladem ustanovení § 6 zákona o DPH lze dojít k závěru, že se do obratu pro registraci o DPH zahnují jen ty úplaty z prodeje nemovitostí, které jsou z prodeje drobných lesních staveb, provozních důlních děl a jen z pozemků určených k dalšímu prodeji.

Smysl ustanovení § 6 zákona o DPH
Daň z přidané hodnoty je v Evropské unii harmonizovanou daní. Pravidla stanovená v českém zákoně o DPH vycházejí ze směrnice Rady č. 2006/112/ES o společném systému daně z přidané hodnoty.
Ve směrnici je členským státům umožněno uplatňovat pro malé podniky osvobození a úlevy od daně z přidané hodnoty.
Úleva daná směrnicí rady se do českého zákona o DPH promítá právě v § 6. Zákon zde osvobozuje malé podnikatele od uplatňování daně z přidané hodnoty. Malý podnikatel je zde definovám jako osoba s obratem do 1 mil. Kč. Zákon dále uvádí, že do obratu se nezahrnují příjmy z prodeje dlouhodobého majetku. Tato výjímka je v souladu s ustanovením směrnice a je v zákoně z důvodu, aby se malí podnikatelé nemuseli registrovat při dosažení nahodilých příjmů z prodeje vlastního dlouhodobého majetku.
Lze tedy shrnout, že smyslem a záměrem ustanovení § 6 je osvobodit malé podnikatele od uplatňování daně z přidané hodnoty.

Závěr
Je nesporné, že realitní kancelář, která úplaty za prodej staveb, budov, domů a bytů nezahrnuje do obratu pro registraci k DPH postupuje v souladu s doslovným zněním zákona o dani z přidané hodnoty.
Dále je možno konstatovat, že tento postup je v rozporu s účelem a smyslem ustanovení § 6 zákona o DPH a evropské směrnice o společném systému daně z přidané hodnoty.
V případě, že bude postup realitní kanceláře napaden finančním úřadem bude záležet na soudu, jaké výkladové metodě dá v konkrétním případě přednost.