obchodník s podíly na nemovitostech, účetní a daňové aspekty – zásoby

Datum: 09.04.2024

Dotaz:

Malé s.r.o. nakupuje podíly na nemovitostech (např. byty nebo rodinné domy). Udělá za rok např. 2 obchody. Nakoupí podíl 1/8 za 100 tis. Kč a prodá ho za 150 tis. Kč. Protože se jedná o zboží, tak vede skladovou evidenci a nakládá s podíly jako se zbožím. Nerozlišuje hodnotu nemovitosti a pozemku, který k tomu patří, protože to není pro účely zboží potřeba. Je nutné do hodnoty podílu započíst 2000 Kč poplatek návrh na řízení o povolení vkladu: Jelikož se jedná o malé částky, tak by firma radši do pořizovací ceny zásob tento poplatek nedávala. Pokud je podíl (např. byt a související část pozemku patřící k bytu) evidován účetně jako zásoba, tak to znamená, že pro účely daně z příjmů nemá hmotný majetek, ale 1x zásobu - je to tak? Pro účely DPH nemá v tomto případě dlouhodobý majetek, protože pro účely DPH se dlouhodobý majetek definuje u staveb (jednotek) jako hmotný majetek z DPPO a pozemky jako pozemky dle zákona o účetnictví. To znamená, pokud podíl (byt + související pozemek) prodá, tak je to pro účely DPH dodání nemovité věci. Ale tyto nemovité věci pro účely zákona o DPH nedisponovala nikdy dlouhodobým majetkem pro účely jiných ustanovení. Pokud v DPH neudělá jinou ekonomickou činnost, než prodej takových podílu, tak se nikdy nestane plátcem i za předpokladu, že překročí obrat 2 mil. Kč, protože uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně. Je navrhovaný postup správný?

Odpověď:

S navrhovaným postupem lze souhlasit. Nemovité věci lze evidovat jako zásoby za podmínky, že jsou určeny k dalšímu prodeji v nezměněném stavu a nejsou využívány k jinému podnikání poplatníka, a to ani k pronájmu.

Součástí ocenění jsou dle § 49 odstavec 1 účetní vyhlášky č. 500/2002 Sb. veškeré náklady, které byly v příčinné souvislosti s pořízením zásob vynaloženy a které lze spolehlivě přiřadit k dané zásobě, tedy i poplatky za vkladové řízení na katastru nemovitostí.

Z pohledu daně z přidané hodnoty je převod nemovitých věcí vyjmenovaných v § 56 odstavec 5 zákona o DPH osvobozen od DPH za předpokladu, že od prvního kolaudačního rozhodnutí, případně od kolaudačního rozhodnutí po podstatné změně uběhlo více než 5 let. Pokud tazatel bude převádět výlučně podíly na nemovitých věcech, splňující výše uvedenou podmínku a jiné plnění uskutečňovat nebude, povinnost registrace k dani z přidané hodnoty mu nevznikne.