NOZ a spoluvlastnictví pozemků

Datum: 06.11.2013

Dotaz:

Panelový dům má všechny byty v osobním vlastnictví. V katastru nemovitostí jsou zapsány jednotky a pozemek pod domem. Kromě toho mají ve svém vlastnictví vlastníci bytů pozemky okolo domu. Tyto pozemky získali jednak od státu - pozemkového fondu a jednak od družstva. Jelikož se tyto pozemky převáděli postupně, vznikla situace, že někteří vlastníci jednotek mají zapsán jen pozemek pod domem, ale nejsou spoluvlastníky pozemku okolo domu. Naopak spoluvlastníkem části pozemku okolo domu je stále Bytové družstvo, které však již nevlastní žádnou jednotku (ani bytovou ani nebytovou). Podle NOZ bude hlavní věcí pozemek a budova-dům bude jako součást pozemku. Jaký dopad to bude mít pro bytové družstvo, které má ve spoluvlastnictví jen pozemek a jaký dopad to bude mít pro vlastníky, kteří naopak pozemek okolo domu ještě nenechali zapsat?

Odpověď:

V roce 2012 byl parlamentem schválen nový občanský zákoník. Zákon je uveřejněn ve sbírce zákonů pod číslem 89/2012 Sb. a má odloženou účinnost od 1. 1. 2014.
Nový občanský zákoník vrací do našeho právního řádu zásadu, podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku. Tato zásada platila do roku 1950, kdy byla nahrazena zásadou právě opačnou, podle níž pozemek a budova na něm umístěná jsou v právním smyslu dvě samostatné věci.
Pokud nebude účinnost nového občanského zákoníku odložena, stanou se stavby od 1.1.2014 součástí pozemku. To nastane v případech shodného vlastníka stavby i pozemku.
Stavby umístěné na cizím pozemku zůstanou dle § 3056 NOZ nadále samostatnou věcí. Na jejich vlastnictví se nic nezmění. Pro případy rozdílných vlastníků stavby a pozemku zřizuje nový občanský zákoník pro vlastníky pozemku předkupní právo ke stavbě pro vlastníky stavby předkupní právo k pozemku. Vlastník jednotky, umístěné v budově na cizím pozemku bude mít při prodeji jednotky povinnost nejprve nabídnout jednotku v rámci překupního práva nejprve vlastníku pozemku. Teprve pokud vlastník pozemku předkupní právo nevyužije, lze jednotku prodat třetí osobě.