Technické zhodnocení provedené nájemcem

Datum: 06.12.2004

Dotaz:

Fyzická osoba, daňová evidence, plátce DPH má na základě nájemní smlouvy pronajatý nebyt. Prostor - prodejnu. V nájemní smlouvě měl sjednáno, že technické zhodnocení nemovit. si může sám odpisovat. Máme založenou kartu na tech. zhod. tohoto nebyt. prostoru, které bylo provedeno v dubnu 2000.
V září roku 2004 tento nebyt. prostor koupil do vlastnictví, nájemní smlouva skončila.
Co se zůstatkovou cenou technického zhodnocení, ze kterého jsme si nárokovali DPH.
Podnikatel zatím není rozhodnut, zda koupenou část nemovitosti vloží do obch. majet. či nikoliv.
Ke kterému datu mám tech. zhodnocení vyřadit - ke dni uzavření kup. sml. na stáv. nebyt. prostor či ke dni zápisu v katastru nemovitostí?
Co se zůstatkovou cenou tech. zhodnocení? V případě, že by nemovitost chtěl vložit do obch. majetku, zvýším kupní cenu o zůstatkovou hodnotu tohoto tech. zhodnoc. z roku 2000?

Odpověď:

Daň z příjmu
Nájemce může odepisovat technické zhodnocení najatého majetku, jestliže jsou splněny podmínky uvedené v § 28 odstavec 3 zákona o daních z příjmů.
• technické zhodnocení bylo nájemcem hrazené
• je uzavřena písemná smlouva mezi pronajímatelem a nájemcem
• vlastník majetku nezvýšil vstupní cenu o tyto výdaje
Tři podmínky musí být splněny zároveň.

Pokud nájemce s pronajímatelem hodlají uzavřít smlouvu o koupi předmětu nájmu, doporučuji ještě před uzavřením této smlouvy vypořádat veškeré závazky plynoucí z nájemní smlouvy a ze smlouvy o odepisování technického zhodnocení nájemcem.

Pronajímatel by měl nájemci uhradit zůstatkovou cenu technického zhodnocení. U pronajímatele bude výdaj daňově uznatelný, nebo» dle § 24 odstavec 2 písmeno b bod 2) je zůstatková cena prodávaného majetku daňovým výdajem.
U nájemce se bude jednat příjem podléhající dani proti kterému může zároveň uplatnit dle § 24 odstavec 2 písmeno t) jako daňový výdaj zůstatkovou cenu technického zhodnocení.

Kdyby k vyrovnání mezi nájemcem a pronajímatelem nedošlo, pronajímateli bude vznikat tzv. nepeněžní příjem. Zákon o dani z příjmu v § 23 odst. 6 považuje za příjmy, jak peněžní plnění, tak i nepeněžní plnění. Nepeněžní plnění se obecně oceňují dle zákona 151/1997 o oceňování.

Speciálně zákon stanovuje režim oceňování nepeněžních příjmů pronajímatele. Nepeněžním příjmem pronajímatele jsou dle ustanovení § 23 odst. 6 výdaje vynaložené nájemcem při splnění tří podmínek. Nájemce vynaložil výdaje na najatém majetku:
• se souhlasem pronajímatele
• nad rámec smluveného nájemného
• pronajímatel je nájemci neuhradí

Jestliže jsou splněny tyto podmínky, vznikne pronajímateli nepeněžní příjem. Nepeněžní plnění vznikne ve zdaňovacím období, kdy došlo k ukončení nájmu nebo k písemnému zrušení souhlasu vlastníka s odpisováním, doručenému nájemci. Toto nepeněžní plnění se ocení zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek při rovnoměrném odpisování, nebo znaleckým posudkem.
Daň z přidané hodnoty
Zákon o dani z přidané hodnoty 588/1992 Sb. platný do 30.4.2004 problematiku technického zhodnocení podrobně upravoval. Současný zákon o DPH č. 235/2005 oblast technického zhodnocení neupravuje. Z těchto důvodů je nutno postupovat dle obecných ustanovení zákona. § 2 zákona o DPH je uvedeno, co je předmětem daně:

• dodání zboží nebo převod nemovitosti anebo přechod nemovitosti v dražbě
• poskytnutí služby za úplatu osobou povinnou k dani, s místem plnění v tuzemsku,
• ....

Nájemce, který provádí technické zhodnocení neposkytuje službu pronajímateli, ale sám sobě. Technicky zhodnocenou věc využívá nájemce a ne pronajímatel.
Následné peněžní vyrovnání od pronajímatele ve prospěch nájemce rovněž nemůže být zdanitelným plněním. Jde jen o zvláštní případ vydání bezdůvodného obohacení. Takové pouhé peněžní vyrovnání z titulu bezdůvodného obohacení nikdy nebylo a není předmětem daně.