Přijatá bezúročná zápůjčka na rekonstrukci nemovitosti k pronájmu

Datum: 27.04.2023

Dotaz:

S.r.o. vlastní nemovitost, kterou dlouhodobě pronajímá. Před uzavřením smlouvy o pronájmu nemovitost zrekonstruovalo, na rekonstrukci si půjčilo několik milionů od jiného s.r.o., půjčka je bezúročná, splatnost půjčky je za 15 let. 1) Kvůli případnému zdanění musí dlužník každý rok spočítat, zda fiktivní úrok ze zápůjčky nepřesáhne 100 tis. K tomu zjistil v době poskytnutí zápůjčky procentuelní úrok shodný s úrokem své banky pro poskytování úvěrů. Používá dané procento po celou dobu zápůjčky, nebo zjišťuje procento pro poskytování úvěru bankou pro každý rok nově? 2) Pokud v daném roce musí fiktivní úrok v daňovém přiznání uvést na ř. 30, může stejnou částku uvést na ř. 112 , neboť peníze byly použity na rekonstrukci domu, který nyní pronajímá?

Odpověď:

Zákon o daních z příjmů považuje za příjem jak peněžní, tak i nepeněžní plnění (majetkový prospěch). Z judikatury Nejvyššího správního soudu (např. 1 Afs 106/2004-57) vyplývá, že majetkovým prospěchem je určitá majetková výhoda, která může spočívat jednak v tom, že se majetek daňového subjektu zvýší či rozmnoží, nebo naopak v tom, že se jeho majetek nezmění a určité majetkové hodnoty ušetří, ač by je jinak měl či musel vynaložit. Proto jsou za majetkový prospěch považované i nehrazené úroky.

Bezúplatný příjem v podobě majetkového prospěchu z titulu bezúročné zápůjčky se pro účely daně z příjmů právnických osob oceňuje podle § 23 odst. 6 ZDP cenou obvyklou. Obvyklou cenou se dle § 2 odstavec 2 zákona o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. V případě bezúročné zápůjčky odpovídá ceně obvyklé běžný úrok komerčních bank stanovený k datu uzavření smlouvy o zápůjčce.

Bezúplatný příjem v podobě majetkového prospěchu při bezúročné zápůjčce je od daně z příjmů právnických osob dle § 19b odstavec 1, písmeno d) bod 1) ZDP osvobozen, pokud v úhrnu příjmy z tohoto majetkového prospěchu od téže osoby nepřesáhnou ve zdaňovacím období částku 100 000 Kč. Při překročení limitu 100 000 Kč od téže osoby bude celý příjem v podobě majetkového prospěchu zdaňován, v opačném případě se bude jednat o příjem osvobozený od daně. Tato limitní částka bude porovnávána s výší majetkového prospěchu, nikoliv s výší zápůjčky.

O příjem, který nesplňuje podmínku pro osvobození zvýší poplatník základ daně na řádku 30 daňového přiznání dle § 23 odstavec 3 písmeno a) bod 16. ZDP a současně může základ daně snížit o stejnou částku na řádku 112 dle § 23 odstavce 3 písmeno c) bod 8. ZDP za předpokladu, že zápůjčkou získané peněžní prostředky byly použity na dosažení, zajištění a udržení příjmů ve smyslu § 24 odstavec 1 zákona o daních z příjmů.