DPH u stavebních platů - právo stavby

Datum: 28.03.2023

Dotaz:

Klient dlouhodobě pronajímá nemovitou věc dle §56 zákona o DPH v režimu osvobození. Překračuje obrat pro plátcovství DPH. V roce 2017 podepsal jako vlastník Smlouvu o zřízení práva stavby na dobu určitou 50-ti let. Právo stavby bylo dohodnuto za úplatu formou pravidelných měsíčních splátek (Stavební plat). Měl se klient stát plátcem DPH v roce 2017 a odvést DPH z celé předpokládané částky trvání práva stavby a dále by měl jen plnění osvobozená od DPH nebo se má stát zpětně za poslední tři roky plátcem DPH (období, kdy je možné DPH doměřit) a odvést DPH z těchto měsíčních platů?

Odpověď:

Úplata za zřízení práva stavby se obecně zdaňuje dle § 21 odstavec 2 zákona o DPH jednorázově obvykle při předání pozemku do užívání stavebníkovi. Generální finanční ředitelství připouští v závěrech koordinačního výboru č. 589/24.11.21 i možnost zdaňovat stavební plat postupně, pokud je ze smluvních ujednání mezi vlastníkem a stavebníkem patrné, že vůlí obou stran je stavební platy zdaňovat měsíčně dle § 21 odst. 7 ZDPH jako dílčí plnění.

 

Zákon o DPH považuje právo stavby v § 4 odstavec 2 písmeno b) za zboží a úplata za zřízení práva stavby podléhá základní sazbě daně. Výjimkou je poskytnutí práva stavby, které již stavbu obsahuje a stavba splňuje podmínky pro osvobození uvedené v § 56 odstavec 3. Tj obsahuje stavbu kolaudovanou před více jak pěti lety.

 

Jestliže v uzavřené smlouvě o zřízení práva stavby není ujednáno měsíční zdaňování stavebního platu, překročil klient obrat okamžikem předání pozemku stavebníkovi a následující měsíc měl povinnost podat přihlášku k registraci k DPH. Povinnost odvést DPH z hodnoty práva stavby klientovi nevznikla, protože se stal plátcem DPH až od začátku druhého měsíce následujícím po měsíci překročení obratu.

Pokud vlastník a stavebník sjednali stavební plat jako dílčí plnění, stává se klient plátcem DPH při překročení obratu pro registraci k DPH. Do obratu se zahrne jak osvobozený nájem, tak i stavební plat.

V první variantě bude klient v daňových přiznáních uvádět pouze osvobozený nájem na řádku 50. V druhé variantě má povinnost zpětně za posledních 36 měsíců doplatit daň z přidané hodnoty z dílčích splátek stavebního platu.