Výměna oken v pronajatém prostoru

Datum: 23.12.2022

Dotaz:

Společnost s.r.o. - veterinární ordinace má pronajatý prostor-ordinaci v rodinném domě jednatele společnosti. Ordinace je oddělena od rodinného domu, má samostatný vchod. V letošním roce majitel domu provedl výměnu oken v celém domě i v ordinaci. Částka za okna v ordinaci byla fakturována a přímo placena společností s.r.o. (plátce DPH - přenesená DPH). Celková částka bez DPH 71.000,-- Kč. Jak tuto částku použít do nákladů společnosti s.r.o.? Lze dát celou částku do nákladů společnosti a současně sepsat dodatek k nájemní smlouvě o snížení nájemného za letošní rok o stejnou částku? Je i nějaká jiná možnost?

Odpověď:

Výdaje vynaložené na výměnu oken mohou být považovány za opravu nebo za technické zhodnocení. Každá z obou kategorií se do nákladů promítá jiným způsobem. Výdaje vynaložené na opravu se odečtou přímo, technické zhodnocení prostřednictvím odpisů.

Technickým zhodnocením se dle § 33 zákona o daních z příjmů rozumí mimo jiné výdaje na rekonstrukce (změnu technických parametrů) a modernizace (rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti) majetku, pokud převýšily v úhrnu částku 80 000 Kč.

Za technické zhodnocení jsou považovány například výdaje na výměnu oken se zvýšením počtu skel. Pokud by výdaje na výměnu takových oken v celém objektu převýšily částku 80 tis, bude částka 71 tis vynaložená nájemcem na části budovy považována za technické zhodnocení. Nájemce může na základě písemné smlouvy s pronajímatelem odepisovat technické zhodnocení ve stejné odpisové skupině, ve které odepisuje vlastník rodinný dům.

Opravou se dle § 47 odstavec 2 vyhlášky č. 500/2002 Sb., odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. K tomu ministerstvo financí v pokynu GFŘ -D22 uvádí, že se za změnu technických parametrů nepovažuje jen samotná záměna použitého materiálu, a to i v případě výměny oken s dřevěným rámem za okna s rámem plastovým, pokud zůstanou zachovány původní rozměry oken a počet vrstev skel oken.

V případě, že by výměna oken byla opravou a nájemce bude smluvně vázán provedení opravy, může částku 71 tis zahrnout do nákladů.

Postup navrhovaný tazatelem je možný pouze v případě, že výdaje za výměnu oken budou opravou. Nákladem nájemce budou i bez navrhovaného snížení nájmu. U výdajů charakteru technického zhodnocení lze výdaje do nákladů promítnout pouze prostřednictvím odpisů.