Pronájem sdílených kanceláří – DPH

Datum: 17.10.2022

Dotaz:

Společnost, plátce DPH, si pronajímá kancelářský prostor, který upravila a nyní nabízí jako sdílený prostor s několika možnostmi využití. Sdílený stůl na 1 den/ týden/ měsíc. U sdíleného stolu tak může sedět plátce i neplátce DPH najednou. Dále pak uzavřenou kancelář nebo pronájem zasedací místnosti. Jednu z kanceláří využívá sama společnost. Uplatňuje nárok na odpočet daně v případě nákupu kancelářského vybavení i v rámci nájmu celého prostoru. Má klient možnost zvolit režim zdanění při fakturaci svých služeb pro plátce či neplátce DPH?

Odpověď:

Definice pojmu nájem vychází z judikatury Evropského soudního dvora EU. Zejména se v těchto souvislostech zmiňuje rozhodnutí v případu Sinclair Collis. Soud v rozhodnutí stanovuje základní prvky, které jsou vlastní nájemním smlouvám:

• vymezení předmětu nájmu, tj. přesné určení části nemovitosti, jež je pronajata a
• volný přístup nájemce do najatých prostor, přístup například nemůže být omezován otvíracími hodinami pronajímatele.

Je pravděpodobné, že služba spočívající v poskytnutí sdíleného stolu nebude splňovat podmínky nájmu a bude z pohledu daně z přidané hodnoty obecnou službou zdaňovanou v základní sazbě daně.

 

Pokud se jedná o skutečný nájem nemovité věci, ten je s určitými výjimkami osvobozen od daně z přidané hodnoty. Výjimky jsou uvedené v § 56a odstavec 1 a 3 zákona o DPH.

Jedná se zejména o krátkodobé nájmy s dobou trvání nepřetržitě nejvýše 48 hodin. Krátkodobé nájmy jsou zdaňovány vždy základní sazbou daně.

Nájem kancelářských prostor s dobou trvání delší než 48 hodin je od DPH osvobozen. Zákon zde dává plátci možnost volby.  Pronajímatel může na základě svého rozhodnutí nájem také zdanit základní sazbou 21% za předpokladu, že nájemcem je plátce DPH a najatý prostor bude nájemci sloužit pro jeho ekonomické činnosti. Nájem poskytovaný neplátcům DPH, případně plátcům pro jinou než ekonomickou činnost (například ubytování zaměstnanců) bude vždy od daně z přidané hodnoty osvobozen.