Změna účelu využití nemovitosti vs. sazba DPH

Datum: 27.01.2022

Dotaz:

Klient plátce DPH postavil rodinný dům v r. 2017 za účelem nájmu za 10 mil. Kč - horní patro kanceláře 100 m2, - dolní patro prodejna 100 m2. Fakturace výstavby RD probíhala s přenosem DPH, kde byla uplatněna sazba DPH 21% (nebyl zde účel bydlení). V přiznání jsme dodanili 21% (2,1 mil. Kč) a zároveň provedli odpočet 21% (2,1 mil. Kč). Od 1.1.2021 je horní patro využito pro bydlení vlastníka domu (není najato), dolní patro je dále najato jako prodejna plátci DPH (uplatňováno DPH na výstupu 21%). V přiznání k DPH za 12/2021 je třeba vrátit 1/10 z 50% původně uplatněného odpočtu DPH za změnu využití horního patra (tzn. 1/10 z 1,05 mil. Kč = 105 tis. Kč). Takto se bude vracet každý rok až do uplynutí 10 let od data pořízení RD. Tím ale zůstane horní patro zdaněné sazbou DPH 21%, přestože je užíváno pro bydlení a splňuje podmínky pro uplatnění snížené sazby DPH. Je možné toto nějak vyřešit nebo již se sazbou 21% nelze nic provést?

Odpověď:

Rodinný dům je dle § 2 písmeno a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb. definován jako stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Stavba, uváděná v dotazu měla obsahovat prodejnu a kanceláře, proto nemohla být považována za rodinný dům. Rodinným domem není ani stavba, ve které byty mají shodnou podlahovou plochu s nebytovým prostorem.

Sazba daně se určuje ke dni, ve kterém došlo k uskutečnění zdanitelné plnění. Předmětem výstavby nebyl rodinný dům, proto byla správně uplatněna základní sazba daně. Následná změna využití již nemá na původně uplatněnou sazbu daně vliv a nezpůsobí její změnu.

Další postup popisovaný tazatelem je správný. Plátce bude každoročně následujících 10 let vracet poměrnou část z 1/10 původně uplatněného odpočtu daně z přidané hodnoty.