DPH u služeb spojených s nájmem bytu

Datum: 22.02.2021

Dotaz:

Od 1.1.2021 novelou zákona o DPH nelze zatížit nájem bytu plátci sazbou DPH, ale jedná se vždy o plnění osvobozené. Jak pohlížet na služby související s nájmem - energie, lze nadále účtovat s platnou sazbou DPH? Pokud máme byt v nájmu a sami si uplatňujeme odpočty DPH z energií (plyn, ele.energie, vodné) související s užíváním bytu máme nárok na odpočet DPH z těchto pořízených služeb? Uskutečňujeme plnění, která jsou ekonomickou činností neosvobozenou od DPH.

Odpověď:

Pronajímatel poskytuje nájemci dvě plnění - nájem a související služby. Pro stanovení režimu DPH je nutno zkoumat, zda se jednaná o dvě samostatná plnění nebo zda je jedno plnění hlavní a druhé vedlejší. Evropský soudní dvůr například v rozhodnutí C – 349/96 Card Protection Plan uvedl, že vedlejší plnění nepředstavuje pro plátce účel samo o sobě, není jeho cílem, ale jen prostředkem pro využití hlavního plnění za co nejoptimálnějších podmínek. V rozhodnutí Madgett a Baldwin C -308/96 také ESD upozornil, že by hodnota plnění vedlejšího měla tvořit nevýznamnou část hodnoty plnění hlavního.

V běžných nájemních vztazích nejsou služby související s nájmem samy o sobě účelem uzavření nájemní smlouvy. Tyto služby obvykle jen umožňují optimálně využívat najatý prostor, proto naplňují znaky vedlejšího plnění a budou přebírat režim zdanění služby hlavní - nájmu.