Opravy a údržba v pronajatých prostorech

Datum: 10.07.2020

Dotaz:

Společnost s r. o. uzavřela smlouvu o pronájmu na RD s tím, že ve smlouvě je zahrnuto, že "běžnou údržbu a veškeré potřebné opravy je nájemce povinen hradit na své náklady." Vše, co nemá charakter TZH a je jen opravou opotřebovaných či zastaralých částí prostoru by pronajímatel účtoval rovnou do nákladů, pokud by práce hradil on. Pokud však opravy či výměny tohoto charakteru bude provádět na vlastní náklady nájemce (např. výměnu dřevěných oken za plastové, výměnu střešního povrchu za povrch obdobných parametrů atd.), může je na základě ustanovení ve smlouvě uplatnit do svých nákladů bez ohledu na jejich výši?

Odpověď:

Opravy a udržování majetku patří mezi běžně prováděné činnosti, které jsou součástí péče o majetek. Z právních předpisů vyplývá povinnost majetek opravovat a udržovat, zejména pokud se to týká staveb. Dle § 2205 NOZ zavazuje nájemní smlouva pronajímatele udržovat pronajatou věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata. Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu a nezbytné opravy provádí dle § 2207 pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.

Tazatel uvádí, že nájemce se zavázal k provádění běžné údržby a veškerých oprav. Proto náklady vynaložené na opravu a údržbu budou na straně nájemce daňovým nákladem. Z pohledu příjmů pronajímatele je nutné rozlišovat výdaje na opravy, které budou uvádět předmět nájmu do stavu, ve kterém byl předán nájemci. Tyto opravy nebudou mít na daňovou povinnost pronajímatele vliv. Ostatní opravy „vylepšující“ předmět nájmu budou nepeněžním příjmem pronajímatele, a to ve zdaňovacím období, ve kterém bylo nepeněžní plnění nájemcem vynaloženo.

Výměnou dřevěných oken za plastové dochází obvykle ke změně parametrů budovy a vynaložené výdaje jsou považovány za technické zhodnocení, které se do výdajů uplatňuje prostřednictvím odpisů a nepeněžní příjmem pronajímatele vzniká při ukončení nájmu.