Postoupení technického zhodnocení najatého majetku

Datum: 30.03.2020

Dotaz:

Nájemce hotelu (plátce DPH) se souhlasem pronajímatele provedl a odepisoval technické zhodnocení. Na základě smlouvy původní nájemce úplatně postoupil na nového nájemce práva a povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy vč. provedeného technického zhodnocení. Zhodnocení bylo pro účely stanovení náhrady oceněno zůstatkovou daňovou cenou u původního nájemce (uplatňoval zrychlené odpisy). Bude úplata za převod TZ podléhat DPH na výstupu? Hotel byl pořízen v roce 2000 a je u majitele zařazen v 5. odpisové skupině. Nový nájemce zařadí TZ do 5. nebo 6. odpisové skupiny?

Odpověď:

Při cesi nájemní smlouvy může být úplata dle smluvních ujednání buď považována za „odstupné“ za postoupení smlouvy nebo se může jednat o úhradu výdajů vynaložených původním nájemcem na technické zhodnocení. Odstupné by nový nájemce uplatnil jako daňový výdaj dle § 24 odstavec 1 zákona o daních z příjmů v časovém rozlišení v souladu s účetními předpisy.

Úhradu výdajů na technické zhodnocení zaeviduje nový nájemce jako jiný majetek ve smyslu ustanovení § 26 odst. 3 písm. a) ZDP. Technické zhodnocení zatřídí do odpisové skupiny, ve které je zatříděn najatý hmotný majetek u vlastníka a může zahájit daňové odpisování metodou dle ZDP jako v prvním roce odpisování. 

V této souvislosti považuji na důležité upozornit na překvapivé rozhodnutí NSS 7 Afs 28/2013-23 ze dne 25.9.2014, ve kterém soud konstatoval, že v této situaci nový nájemce nemůže technické zhodnocení daňově odpisovat. Toto rozhodnutí vyvolalo velký rozruch a začaly se objevovat i jiné právní názory na řešenou otázku. Zatím se zdá, že jde spíše o ojedinělý názor, což také potvrdilo Generální finanční ředitelství při projednávání koordinačního výboru ze dne 24.1.2018 č. 516/24.01.18

Z pohledu DPH je úplata za vynaložené náklady původním nájemcem úplatou za zdanitelné plnění a bude dani z přidané hodnoty podléhat.