Přefakturace nákladů podnájemci při změně sazeb DPH

Datum: 16.02.2020

Dotaz:

Ve velkém obchodním centru si pronajímáme nebytové prostory, které dále podnajímáme našemu nájemníkovi. Vlastník objektu nám účtuje kromě zdaněného nájmu i zálohu na přímé i nepřímé náklady. Tyto různé náklady (voda, teplo a nespočet podílů jako na ochranku, úklid atd.) jsou zahrnuty v jedné částce a vlastník nám neposílá doklad na přijatou platbu - využívá možnost zálohy nezdaňovat, jelikož podle něj neví, na co se záloha přesně použije a jaká bude sazba. Tento samý model jsem použila u svého podnájemníka. Nájem byl uzavřen od 1.1.2019. Na začátku ledna 2020 nám došla 1. část vyúčtování záloh od majitele objektu. DUZP 31.12.2019 - elektřina 21%, voda 15%, teplo 15% a na konec odečtena záloha 0% (přesně 12x naše záloha). Na dokladu je tedy vyčíslena celková DPH za 21% a 15%, odečtena záloha a doplatek co po nás dodavatel požaduje. U nás jsme zaúčtovali a sedí nám to. Jelikož jsme doklad dostali až 23.1.2020, rozhodla jsem se nyní naúčtovat („přeúčtování“ – používáme na vstupu 5xx - odpočet a na výstupu 6xx - odvod) tyto náklady svému podnájemci (jak máme ve smlouvě). A nyní nevím, jestli správně můžu přeúčtovat až v lednu (prosinec už jsem měla uzavřený) a když jsem chtěla přesně "opsat" způsob vyúčtování, tak jsem si uvědomila, že teplo již podléhá 10%. Můj podnajimatel zaplatil 11x zálohu v roce 2019 a poslední až lednu 2020, kterou mu chci také ve vyúčtování odečíst. Můžu vystavit fakturu za náklady v roce 2019 v lednu 2020 (tehdy jsem já zjistila) a celkové náklady za rok účtovat elektřinu + 21%, voda + 15% a celé teplo +10% a pak odečíst nezdaněné zálohy? Je tento způsob správný?

Odpověď:

Při dodání tepla, chladu, elektřiny, plynu, vody, odstranění odpadních vod a u telekomunikačních služeb se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem odečtu z měřicího zařízení, popřípadě dnem zjištění skutečné spotřeby. U ostatních služeb souvisejících s nájmem (úklid, ostraha) nastává po novele zákona o DPH od 1.4.2019 datum uskutečnění zdanitelného plnění shodně s energiemi také dnem zjištění skutečné výše částky.

Sazba daně se určuje ke dni uskutečnění zdanitelného plnění. Pokud nájemce bude přeúčtovávat energie a služby spojené s nájmem podnájemci a výši přeúčtované částky zjistil v lednu 2020, použije pro přeúčtování sazby DPH platné v roce 2020. Zálohy odečte „nezdaněné“, protože při jejich přijetí nebylo dostatečně určitě známý účel přijaté zálohy.