DPH při prodeji novostavby nepodnikatelem.

Datum: 23.11.2019

Dotaz:

Dobrý den, fyzická osoba syn nabyla letošním roce pozemky od svého otce darováním. Syn by chtěl tento pozemek využít k tomu, že na něm postaví rodinnný dům a následně ho prodá. Prodejní cena bude vyšší jak 1 mil.Kč.. Bude muset občan odvést z prodejní hodnoty domu DPH ve výši 15 % ( obytná plocha do 300m2)? Další otázka souvisí s plátcovstvím DPH, kterým dnem se občan stává plátcem DPH až po prodeji, kdy obdrží částku vyšší nad 1 mil.Kč., takže do 15-tid dnů podá žádost o plátcovství, a od následujícího měsíce se stává plátcem DPH ze zákona? Ale, jestliže do jednoho roku od vzniku plátcovství žádný podobný prodej výstavby rodinného domu či prodej stavebního pozemku neučinní, bude podávat nulové přiznání k DPH? Na závěr: Při při prodeji bude muset syn také zaplatit daň z příjmů §10, kde uplatní veškeré výdaje-náklady proti prodejní ceně. Otázkou je, zda do výdajů může zahrnout pozemek, který dostal darem od otce, domnívám se, že nikoliv, nejednalo se úplatné nabytí? Ostatní zaplacené výdaje spojené s výstavbou rodinného domu budou moci být ve výdajích proti prodejní ceně. Děkuji velmi pěkně.

Odpověď:

Fyzická osoba může postavit dům v postavení nepodnikatele, občana a následně ho prodat. Při prodeji se nikdy nestane plátcem DPH. Ze zisku odvede pouze daň z příjmů, pokud pozemek, na kterém byl dům postaven vlastnila méně než 5 let. Po uplynutí pěti let, by byl příjem z prodeje pozemku, jehož součástí bude i dům osvobozen.

 

Jiný daňový režim bude mít stavba rodinného domu občanem v postavení osoby, pro kterou je výstavba domů zdrojem pravidelného příjmů. Zákon o DPH nazývá činnost, která je zdrojem pravidelného příjmů „ekonomickou činností“ a osoby, které jí vykonávají nazývá zákon „osoby povinné k dani“.

Osoba povinná k dani je povinna podat přihlášku k registraci k dani z přidané hodnoty do 15 dnů po skončení kalendářního měsíce, ve kterém překročila obrat 1 mil Kč. Plátcem DPH se stane prvním dnem následujícího měsíce. To znamená, že z prvního prodeje domu, kterým bude obrat 1 mil Kč překročen, nebude DPH odvedeno, protože nebyl ještě uskutečněn plátcem DPH. Plátce DPH má povinnost po dobu, kdy je registrován k DPH podávat daňová přiznání. Ukončení registrace může být buď provedeno správcem daně z moci úřední anebo na žádost plátce.

Správce daně zruší registraci plátce, pokud:

• plátce přestal uskutečňovat ekonomické činnosti,
• plátce bez oznámení důvodů správci daně za 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců neuskutečnil plnění v rámci ekonomické činnosti, nebo
• plátce uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně.

Na žádost zruší správce daně registraci plátce, jehož obrat nepřesáhl za 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců 1 mil Kč.

 

Závěrem lze shrnout, že prodej jednoho domu, není obvykle považován za zdroj pravidelného příjmů a občan se jednotlivým prodejem nedostane do postavení osoby povinné.

Prodej bude při nedodržení časového testu předmětem daně z příjmů dle § 10. Základem daně bude příjem snížený o výdaje, přičemž ke ztrátě se nebude přihlížet. Jako výdaj, lze uplatnit cenu, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl, a jde-li o věc nabytou bezúplatně (darováním) cenu určenou podle zákona o oceňování majetku a to ke dni nabytí.

Výdajem jsou též částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka. K hodnotě vlastní práce poplatníka se při stanovení výdajů nepřihlíží.