Nákup a prodej družstevních bytů 5/2019

Datum: 20.05.2019

Dotaz:

Vážený pane inženýre, obracím se na Vás s dotazem na daně a hlavně DPH při obchodování s nemovitostmi. Velice mě zaujaly Vaše internetové stránky a zjistil jsem, že se zřejmě mimo jiné na toto specializujete. Já osobně jsem zaměstnancem bezpečnostní agentury, v minulosti jsem nikdy nepodnikal a nemám v tomto oboru žádné znalosti ani zkušenosti. Během svého života jsem se 4x stěhoval, z toho 3x z bytu do bytu a 1x z bytu do RD, ve kterém bydlím s rodinou dosud. Jde o to, že před stěhováním z bytu jsem jej vždy rekonstruoval, na následném prodeji něco málo vydělal a od té doby přemýšlím, že bych se tomuto v budoucnu věnoval. Pro upřesnění uvádím, že se jednalo o družstevní byty. V současné době uvažuji, že bych se tímto mohl zabývat ve větším měřítku a narazil jsem na problém s daněmi. Plánuji, že bych se zabýval hlavně nákupem, rekonstruováním a následným prodejem družstevních bytů (z důvodu neplacení daně z nabytí nemovitosti, obchody s byty v osobním vlastnictví však v budoucnu nevylučuji). Při základních propočtech jsem ovšem dospěl k závěru, že toto obchodování provozováno legálně za předpokladu zaplacení všech daní zřejmě nemá smysl, neboť jsem narazil na problém s DPH. Na různých internetových stránkách jsem se dočetl, že obvykle nemovitosti do DPH nespadají, neboť se jedná o nahodilý prodej. V mém případě by se však o nahodilý prodej zcela určitě nejednalo, neboť bych toto prováděl opakovaně (cca jednou měsíčně) za účelem dosažení zisku. Z toho usuzuji, že bych byl nucen si pro tuto činnost založit živnost (což jako problém nevnímám) ale po uskutečnění hned prvního obchodu bych překročil obrat 1.000.000,- Kč a vznikla by mi povinnost stát se plátcem DPH. Jako příklad si dovolím uvést jednoduchý příklad s družstevním bytem z našeho města: Nákup družstevního bytu v původním stavu: 800.000,- Náklady na rekonstrukci (materiál i práce): 350.000,- Prodej družstevního bytu po rekonstrukci: 1.300.000,- --------------------------------------------------------- Zůstatek před zdaněním: 150.000,- Pokud tedy počítám správně, jenom DPH vy výši 21% by znamenalo zaplatit 273.000,- Kč a to už nepočítám daň z příjmu, jiná daň už mě ani nenapadá. Celkově by tedy tento podnikatelský záměr skončil ve velkém mínusu. Z tohoto je zřejmé, že pokud by se mi nepodařilo získat nemovitost za výrazně nižší cenu nebo ji naopak prodat za výrazně vyšší cenu, která by DPH pokryla, nemá smysl se tímto zabývat. Pak se tedy nabízí otázka, jakým způsobem fungují realitní kanceláře a obchodníci s nemovitostmi, kteří nemovitosti vykupují a následně se ziskem prodávají, protože mám za to, že správně by měli z těchto obchodů odvádět DPH a nevěřím tomu, že rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou případné DPH pokryje.

Odpověď:

Živností (podnikáním) je z pohledu živnostenského zákona soustavná činnost provozovaná samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost, za účelem dosažení zisku a za podmínek stanovených živnostenským zákonem. (§2 ŽZ)

Jedná se o činnost trvalejšího charakteru, vykonávanou opakovaně a pravidelně, i kdyby se jednalo o činnost vykonávanou pravidelně a opakovaně vždy jednou za rok.

Důležitá je také skutečnost, že subjekt má v úmyslu tuto činnost opakovat. Nejedná se tedy o činnost nahodilou, kdy je zřejmé, že subjekt, který činnost vykonává, nehodlá tuto činnost opakovat. Za soustavnou se považuje i taková činnost, kdy dosažení daného cíle vyžaduje delší dobu, například realizace stavby.

 

Z výše uvedeného vyplývá, že opakovaný nákup a prodej družstevních podílů konaný za účelem dosahování zisku bude živností a tím i podnikáním.

 

Z pohledu zákona o DPH se bude jednat o „ekonomickou činnost“, přičemž prodej podílů v obchodních korporacích považuje zákon o DPH za finanční činnost osvobozenou od daně. Pokud budete mít příjmy JEN z osvobozené činnosti, plátcem DPH se nestanete, ani při překročení obratu 1 mil Kč. (§ 54 odstavec 1 zákona o DPH).

O osvobozený příjem od DPH se bude jednat také u prodeje bytů, rodinných domů v osobním vlastnictví. Zde pouze u těch nemovitostí, u kterých od kolaudace uběhla doba delší než 5 let. Běh této doby obnoví znovu podstatná změna stavby, kterou je mimo jiné i stavební úprava jejíž hodnota přesahuje 50% ceny stavby. (§ 56 zákona o DPH).

 

Příjem z prodeje družstevních podílů, případně prodeje nemovitých věcí snížený o výdaje (zisk) podléhají dani z příjmů ve výši 15%. Zisk převyšující v roce 2019 částku 1 438 992 Kč se zdaňuje ještě také 7% solidární daní.

Jako výdaj lze uplatnit vše, co sloužilo k dosažení zdaňovaného příjmu. (Zákon o daních z příjmů obsahuje i výjimky výdajů, které odečíst nelze).

Zisk bude podléhat i odvodům zdravotního pojištění (13,5%) a sociálního pojištění (29,2%). Základem pro výpočet pojištění je POLOVINA zisku.

Pokud bude podnikatelská činnost vašim hlavním zdrojem příjmů, budete mít povinnost hradit měsíční zálohy minimálně 2 208 Kč na zdravotní pojištění a 2 388 Kč na sociální pojištění.

 

Dani z nabytí nemovitých věcí podléhá, jak správně uvádíte pouze nabytí bytů a rodinných domů ve vlastnictví (zapsaných samostatně v katastru nemovitostí). Převody družstevních podílů nejsou předmětem daně z nabytí.

 

V případě, že budete nakupovat byty a rodinné domy, můžete se stát poplatníkem daně z nemovitých věcí. Tu platí za kalendářní rok ten vlastník, který je dne 1. ledna zapsaný v katastru nemovitostí.