Vstupní cena u darovaného domu

Datum: 17.01.2019

Dotaz:

1) Od babičky jsme dostali před 7 roky darem rodinný dům. V roce 2018 jsme začali byt v rodinném domě pronajímat (1. patro) - chceme uplatit skutečné výdaje. Ocenění zatím nemáme. Musíme nechat ocenit rodinný dům k datu zahájení nájmu, tedy k 1. 10. 2018? Musí být v ocenění rozlišena stavba – rodinný dům a zahrada kvůli odpisům - to přesně znalec oddělí, resp. měl by oddělit pro daňové účely? Jak následně odpisy vypočteme? Zatím nemáme přesné údaje v cm o rozloze rodinného domu, ale pokud bych to zjednodušila - pronajímáme 50 m2, náš byt, kde bydlíme, má 75 m2 a chodba pro oba dva byty 20 m2. Pro elektřinu ani vodu nemáme měřáky. Jak nejlépe daňově vyřešit energie a jejich vyúčtování, resp. nemáme vyúčtovávat? Zatím je nájem pouze o ústní dohodě a chceme sepsat smlouvu. Děkuji za daňový pohled a řešení pro uplatnění skutečných nákladů pro příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP. 2) Můj otec koupit před 7 lety rodinný dům a nyní dvě malé místnosti pronajímá mamince s dítětem - bude daňové řešení stejné při uplatnění skutečných nákladů viz otázky č. 1?

Odpověď:

Zákon o daních z příjmů v § 27 písmeno j) vylučuje z odepisování hmotný majetek nabytý darováním, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně. Dar příbuzného v přímé i vedlejší linii je od daně z příjmů osvobozen, proto rodinný dům nabytý darem nebude možné odepisovat.

Od základu daně lze odečíst pouze provozní výdaje vynakládané k dosahování příjmů z nájmu. Mezi které patří i výdaje za energie. Při absenci přesného měření je možné výdaje za elektřinu a vodu rozúčtovat v poměrné výši, například podle osob nebo metrů čtverečných obývané plochy. Alternativou je uplatnit výdaje v paušální výši 30% dle § 9 odstavec 4) zákona o daních z příjmů.

 

U druhého rodinného domu pořízeného koupí, lze odpisy uplatnit. Vstupní cenou bude cena stanová znalcem k datu zahájení pronájmu. Odepisovat se bude pouze stavba, pozemky se neodepisují.

Výdajem bude poměrná část odpisu odpovídající podlahové ploše pronajaté část.