Přestavba bytového domu na ubytovnu

Datum: 15.11.2018

Dotaz:

Snížená sazba DPH se uplatní u stavebních prací provedených na dokončené stavbě (§ 48). Stavbu pro bydlení definuje zákon o DPH odkazem na katastr. Stavební firma řeší sazbu DPH pro tento případ: Aktuálně stojí funkční stavba -bytový dům, který splňuje definici stavby pro bydlení s odkazem na katastr. Nyní se budou provádět stavební úpravy s tím, po dokončení těchto úprav už nebude stavba splňovat definici stavby pro bydlení, konkrétně vznikne ubytovna a hotel. Otázka je, zda stále řešíme pouze stav před zahájením stavby a vůbec nebereme v potaz, co po stavebních úpravách vznikne a sazba DPH bude ve snížené sazbě, nebo půjde o sazbu základní, pak prosím o info, z čeho to vyplývá?

Odpověď:

První snížená sazba daně se uplatní při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě pro bydlení. Stavbou pro bydlení rozumí zákon o DPH mimo jiné i bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.

Tazatel provádí stavební úpravy na dokončené stavbě pro bydlení a zákon žádné jiné podmínky pro použití snížené sazby nestanovuje. Proto dle gramatického výkladu § 48 je možné využít sazbu 15%.

Směrnice Rady EU, která je implementována do zákona o DPH umožňuje členským státům uplatnit sníženou sazbu daně u dodání, výstavba, renovace a přestavba bytů v rámci sociální politiky.

Tím zcela jistě přestavba bytového domu na hotel není. Je tedy pravděpodobné, že správce daně bude při výkladu ustanovení § 48 vycházet z rozhodnutí Městského soudu v Praze č.28 Ca 307/98-30, ve kterém MS rozhodl, že v obdobném případě se již nejednalo o přestavbu stávající stavby, ale o výstavbu.

To dokumentuje již zveřejněný názor finanční správy v Koordinačním výboru KDP ČR č. 230/12.03.08: Vzniká-li v důsledku změny (podle nového znění zákona v důsledku provedení stavebních a montážních prací) bytového či rodinného domu jednotka ve smyslu NOZ, stanoví se sazba daně podle povahy nově vzniklé jednotky, i když nedošlo ke změně statusu stavby (tj. dům i po změně stavby splňuje parametry bytového či rodinného domu). Jde-li tedy o vznik nebytové jednotky nebo jednotky obytného prostoru nad 120 m2, použije se sazba základní, vznikne-li jednotka obytný prostor o velikosti do 120 m2, uplatní se snížená sazba daně.