Daňové odpisy při změně účelu budovy

Datum: 04.04.2018

Dotaz:

V roce 2014 jsem pořídil nemovitost - kancelářské prostory. V průběhu roku 2015 se mi postupně podařilo ukončit veškeré nájmy a zajistit stavební povolení. V roce 2016 a až do poloviny roku 2017 jsem rekonstruoval budovu a zkolaudoval jsem ji jako bytový dům s několika byty. V druhé polovině roku 2017 jsem zahájil pronájem bytů. Účetně jsem po celou dobu budovu odepisoval ročně 2,5% (nejprve z pořizovací ceny, po technickém zhodnocení v loňském roce z nové pořizovací ceny). V roce 2014 jsem daňově budovu odepisoval sazbou 1,4%, v roce 2015 potom sazbou 3,4%. V roce 2016 jsem opět použil pro daňové odpisy sazbu 3,4% a v roce 2017 chci opět použít 3,4% z hodnoty pořízení +TZ. Je tento postup výpočtu daňových odpisů (hlavně v roce 2016 a polovině roku 2017, kdy jsem neměl žádná daňový příjem) správný? Mohu si uplatnit daňovou ztrátu z předchozích let v letech následujících, kdy již příjmy z pronájmu bytů vygenerují daňový zisk? Pokud ano, tak jakým způsobem?

Odpověď:

Administrativní budovy jsou zařazené do šesté odpisové skupiny s dobou odepisování 50 let.  V roce pořízení budovy měl být daňový odpis vypočten sazbou odpovídající šesté odpisové skupině ve výši 1,02%. V následujích letech měla být používána sazba 2,02%.

Odpisy může poplatník uplatňovat i v letech, kdy provádí rekonstrukci a nemovitost nepronajímá za podmínky, že po dokončení rekonstrukce bude budova opět sloužit k dosahování zdaňovaných příjmů.

V roce 2017 došlo k dokončení rekonstrukce a změnilo se hlavní užívání budovy na bytový dům. Bytové domy se odepisují v páté odpisové skupině a poplatník má povinnost změnit zatřídění budovy. Pro další odepisování bude používat sazbu 3,4% odpovídající páté odpisové skupině a odpisy budou vypočteny ze vstupní ceny zvýšení o technické zhodnocení.

Poplatník, fyzická osoba může daňovou ztrátu odečíst od daňového základu v následujích pěti letech. Výši uplatňované daňové ztráty uvede poplatník na řádek 44 daňového přiznání a současně rozepíše v příloze č. 3 daňového přiznání.