Prodej TZ a HIM zpět pronajímateli

Datum: 29.01.2018

Dotaz:

Dobrý den, firma sro s městem ukončila nájemní smlouvu na dobu určitou k 31.12.2017,
z této nájemní smlouvy vyplývá, že nájemce má pronajímateli prodat veškerý majetek movitý a nemovitý ( jsou to stavební úpravy objektu pevně spojené s budovou na základě kolaudačních rozhodnutí v průběhu 3 až 5 let zpětně) cca za x mil.kč.bez DPH.
1.Kdy nastane datum uskutečnění zdanitelného plnění?
• V momentě ukončení nájemní smlouvy, kde se píše, že bude ze strany nájemce vystavena faktura na prodej nebo
• dnem předání objektu městu nebo
• až v případě konkrétního dne předání HIM městu na základě předávacího protokolu seznamu hmotného majetku?
Je to x položek seznamu?
2. V jakých částkách se vystaví faktura za prodej HIM?
• V cenách vedených v účetnictví v den nákupu majetku(např.3až5let zpětně nákup him) nebo
• v zůstatkové ceně uvedené v účetnictví po odpisech k 31.12.2017 nebo
• na základ znaleckého posudku jako jedna celková částka stavebních úprav?

3. Bude na výše uvedenou částku za prodej HIM-stavební úpravy městu napočítáno DPH?
(pozn. při pořizování HIM-stavebních úprav bylo DPH odpočítáváno) děkuji S pozdravem

Odpověď:

Zákon o dani z přidané hodnoty rozlišuje okamžik zdanitelného plnění u dodání movitých a u dodání nemovitých věcí.
Dodání movité věci se považuje za uskutečněné okamžikem předání, to znamená okamžikem převodu práva nakládat s věcí jako vlastník. U nemovitých věcí se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo dnem doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva, a to tím dnem, který nastane dříve.

V dotazu je zmiňován převod stavebních úprav. Ty nejsou samostatně převoditelnou nemovitou věcí a nájemce může pouze obdržet od pronajímatele náhradu za zhodnocení najaté věci. Zdanitelné plnění tak nastane dle § 21 odstavec 3 okamžikem zániku nájemní smlouvy, pokud je ve smlouvě sjednáno, že tímto dnem se strany za provedené stavební úpravy vyrovnají. Výše vyrovnání by měla být stanovena dohodou nájemce a pronajímatele. Pokud není sjednáno jinak, budou strany postupovat dle § 2220 Občanského zákoníku, který uvádí, že dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Výši vyrovnání je možné stanovit pomocí znaleckého posudku. Obdobně lze postupovat i při stanovení ceny movitých věcí.
částky za prodej majetku a za vyrovnání provedeného zhodnocení najatého majetku budou předmětem daně z přidané hodnoty.