Převod nemovitosti ze SRO

Datum: 29.05.2017

Dotaz:

Manželé koupili v 05/2008 obchodní podíl 100% (stejné podíly: 50% manžel a 50% manželka) v s. r. o. V tomto s. r. o. byla v majetku zařazena nemovitost, starý rodinný domek (tato nemovitost byla pořízena a zařazena do majetku s. r. o v roce 1999 a od té doby i odepisována). Původní záměr - investice - zrekonstruovat tuto nemovitost na administrativní budovu, nebyl povolen stavebním odborem. V s. r. o. bylo tedy jen pokračováno v účetním odpisování. Manželé, by rádi tuto nemovitost, která jen leží ladem a zchátrala, získali do svého osobního vlastnictví jako fyzické osoby - občané. Prosíme o názor, jakou nejméně náročnou finanční formou (darem, kupní smlouvou, likvidací stavby a prodejem jen pozemku...), z hlediska DPH, daně z příjmů a daně z převodu nemovitosti, převést tuto nemovitost z právnické osoby na manžele. Účetní zůstatková cena nemovitosti je necelých 500 tis. Kč. Tržní cena bude dnes daleko vyšší.

Odpověď:

Převést majetek společnosti s ručením omezeným na společníky je možné několika způsoby:
• Převodem jmění společnosti na společníka
• Kupní smlouvou
• Darovací smlouvou

Pro posouzení, která z těchto forem je v daném případě nejvýhodnější, neposkytl tazatel veškeré informace, proto lze odpovědět pouze obecně.

Převod jmění společnosti na společníka
Převod jmění na společníka upravuje zákon o přeměnách obchodních společností a družstev. Společníci obchodní společnosti mohou rozhodnout, že se obchodní společnost zruší bez likvidace a že jmění obchodní společnosti převezme jeden přejímající společník. Přejímající společník musí být ke dni podání návrhu na zápis převodu jmění do obchodního rejstříku podnikatelem.
Při převodu jmění na společníka nedochází ke změně vstupní ceny majetku a společník pokračuje dále v daňovém odepisování započatém společností.
Převod jmění na společníka podléhá dle § 5 písmeno b) zákonného opatření senátu č. 340/2013 dani z nabytí nemovitých věci ve výši 4% z hodnoty převáděné nemovitosti.
Z hlediska zákona o DPH platí, že přeměna není považována za situaci, kdy by bylo nutné odvádět DPH z titulu zániku plátcovství. Podmínkou je, že se převod uskutečňuje mezi dvěma plátci DPH. Z toho důvodu zákon o DPH stanovuje, že převodem majetku ze společnosti, která je plátcem DPH se i společník automaticky stává plátcem DPH a to okamžikem zápisu převodu do obchodního rejstříku.

Převod kupní smlouvou
Pro převod nemovitosti lze využít i formu kupní smlouvy. Prodej musí být proveden za cenu, která by byla sjednána mezi nespojenými osobami v běžných obchodních vztazích.
Prodejní cena nemovitosti bude pro společnost daňovým výnosem, proti kterému je možné uplatnit jako náklad daňovou zůstatkovou cenu nemovitosti. Rozdíl bude součástí daňového základu společnosti. Prodej nemovitosti bude podléhat dani z nabytí nemovitých věci ve výši 4% z hodnoty nemovitosti.
Kupující – společník bude mít možnost, v případě, že bude nemovitost používat k dosahování zdanitelných příjmů uplatňovat odpisy z kupní ceny. Převod stavby i pozemku bude v daném případě od daně z přidané hodnoty osvobozen.

Převod darovací smlouvou.
Darování nemovitosti podléhá dani z příjmů na straně obdarovaného společníka. Sazba daně u fyzických činí 15% dle hodnoty daru. Darování není předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.