Nájem domu - krácení odpočtu DPH

Datum: 20.02.2017

Dotaz:

Firma A rekonstruovala dům ve svém vlastnictví.
V domě byly vybudovány kromě komerčních prostor i byty.
Z výdajů na rekonstrukci si odpočítávala firma A DPH.

Finančnímu úřadu byl doložen nadměrný odpočet DPH předložením smlouvy o smlouvě budoucí s budoucím nájemcem celého objektu - firmou B ( B - nájemce je plátcem DPH).

Finanční úřad každý měsíc vracel DPH. Rekonstrukce trvala 2 roky.

Po skončení rekonstrukce firma B skutečně začala využívat dům na základě nájemní smlouvy a byl jí fakturován nájem + 21% DPH.

Po třech měsících firma B vypověděla nájem.

V současné době se jeví, že firma A převezme veškeré nájmy a bude sama účtovat nájmy plátcům za komerční prostory i neplátcům za byty. Jak posoudit minulé odpočty DPH (odpočty po dobu rekonstrukce)? Od kdy počítat koeficient?

Odpověď:

Zákon o DPH posuzuje náklady vynaložené na technické zhodnocení, tedy i na rekonstrukci, jako samostatný dlouhodobý majetek. Tazatel uvádí, že si z výdajů na rekonstrukci vlastník domu uplatňoval nárok na odpočet. Nejednalo se tedy pravděpodobně o dodávku stavebních prací na „klíč“, ale majetek byl pořizován vlastní činností. Přičemž pro posouzení, zda se jedná o pořízení majetku vlastní činností, není podstatné, zda bylo technické zhodnocení budováno vlastními zaměstnanci, nebo vytvořeno na základě jednotlivých subdodávek stavebních prací.

V průběhu pořizování majetku vlastní činností má plátce u jednotlivých subdodávek plné nároky na odpočet a v okamžiku kolaudace se zjistí základ daně dle § 36 odst. 6 písm. a) zákona o DPH. Základem DPH bude součet veškerých nákladů vynaložených na technické zhodnocení, včetně nákladů od neplátců a například i vlastních mzdových nákladů souvisejících s výstavbou. Tato částka měla být základem daně pro přiznání DPH z dokončené rekonstrukce. Současně měl plátce DPH i nárok na odpočet, který se měl krátit koeficientem vypočteným dle § 76.
Tento původně uplatněný odpočet podléhá úpravě, pokud v některém z kalendářních roků následujících po roce, ve kterém byl původní odpočet uplatněn, dojde ke změně v rozsahu použití tohoto majetku pro účely, které zakládají nárok na odpočet daně.
Lhůta pro úpravu činí u nemovitého majetku a technického zhodnocení 10 let a počíná plynout rokem pořízení majetku. Úprava odpočtu daně se provede pouze v případě, že rozdíl mezi koeficienty (ukazateli nároku na odpočet daně) je větší než 10 procentních bodů. Je-li vypočtená částka úpravy odpočtu daně kladná, je plátce oprávněn úpravu provést, je-li záporná, je plátce povinen úpravu provést.