Bytový dům – pronájem a DPH

Datum: 02.02.2017

Dotaz:

Vlastníme bytový dům, který splňuje definici bytového domu.
V době se nachází i malý nebytový prostor zkolaudovaný jako sklad, který naše společnost využívá k uskladnění materiálu, který je spojený s naší ekonomickou činnosti, která je zdaňována DPH.
V bytovém domě se nachází kotel, který zajiš»uje ústřední vytápění a ohřev teplé vody.
V bytovém domě se pronajímají pouze bytové jednotky, žádný nebytový prostor není pronajímán, pouze využívána pro skladování viz výše.

Nájemníkům je měsíčně účtováno:
1. Nájemné (DPH: osvobozeno bez nároku na odpočet, 602AE)
2. Poplatek za přístup k anténě (DPH: 21%, 602AE
3. Záloha na ohřev teplé vody (DPH: 21%, 324AE)
4. Záloha na centrální vytápění (DPH: 21%, 324AE)
5. Záloha na elektřiny ve společných prostorech (DPH: 0%)
6. Záloha na vodné, stočné (DPH: 0%)

DPH na vstupu:
1. Kotelna: Vzhledem k tomu, že nájemníkům vyrábíme energii v podobě teplé vody a ohřevu vody jsou zálohy měsíčně zdaňovány 21% DPH. Z faktur za uhlí uplatňujeme celý odpočet DPH.
2. Oprava kotelny: Stavební firma nám dodá stavební práce týkající se výměny kotle, je možné dané posoudit z hlediska DPH v plném nároku na odpočet (nikoliv krácený).
3. Společná elektřina, vodné, stočné: DPH na vstupu neuplatňujeme, nájemníkům je vše ročně přeúčtováno.
4. Oprava ve společných prostorech: DPH krácený odpočet
5. Oprava bytové jednotky: DPH bez nároku na odpočet
6. Oprava pláště, domu, oken, střechy, společných prostor: DPH krácený odpočet.

Je možné se ke všemu výše uvedenému konkrétně vyjádřit, zda-li je postupováno správně s odkazy na legislativu?

Odpověď:

Z pohledu zákona o DPH tazatel poskytuje nájemcům dva druhy služeb. Služby, které jsou zdanitelným plněním a služby osvobozené od DPH.

Nájemné je osvobozeno od DPH dle § 56a s výjimkou krátkodobého nájmu a nájmu prostor a míst k parkování vozidel. U bytového domu se může jednat například o nájem garáží, které musí být pronajímány vždy s daní z přidané hodnoty.
Služby (společná elektřina, vodné a stočné), které vlastník domu bez zisku přeúčtovává nájemcům, mohou být dle sdělení ministerstva financí zveřejněném na webu finanční správy také účtovány bez daně z přidané hodnoty za podmínky, že pronajímatel u těchto služeb neuplatnil odpočet daně na vstupu.

U nakupovaných plnění je nutné z hlediska zákona o DPH rozlišovat tři typy.
1) plnění, která se přímo týkají činností osvobozených od daně, například nákup stavebních prací na opravy pronajímaných bytových jednotek. Zde plátce nemá žádný nárok na odpočet daně.
2) plnění nakupovaná pro činnosti, ze kterých je DPH odváděna. U těchto plnění má plátce plný nárok na odpočet dle § 72 zákona o DPH. Do této kategorie lze například uvést nákupy uhlí pro topení v kotelně.
3) plnění využívané pro oba dva předchozí typy. Jedná se o plnění, která přímo nesouvisí ani se zdaňovanými ani s osvobozenými činnostmi. U toho typu plnění na vstupu je nutné nárok na odpočet krátit dle § 76. Může se tak jednat například o opravy společných částí domu, administrativní náklady pronajímatele a podobně.

Postup popsaný v dotazu splňuje výše uvedené podmínky a je v souladu se zákonem o DPH.