Rozdělení vstupní ceny pozemku a stavby

Datum: 22.12.2016

Dotaz:

Poplatník, daňová evidence OSVč, plátce DPH, koupil do podnikání parcelu, která dle výpisu z katastru nemovitostí obsahuje zastavěnou plochu a nádvoří,
součástí pozemku je jiná stavba, budova bez čísla popisného nebo evidenčního a stavba technického vybavení bez čísla popisného nebo evidenčního.
Hodnota pozemku včetně uvedených staveb je 1 300 000 Kč.
Zápis do katastru byl 23.11.2016.
Stavby na pozemku budou využívány jako sklady pro materiál poplatníka.
Pozemky se neodepisují, mohou se odepisovat uvedené stavby? Pokud ano, jak určíme jejich hodnotu (v kupní smlouvě hodnota budov není vyčíslena)?
Náklady na rekonstrukci a opravy těchto budov - budou se moci odepisovat? V případě prodeje těchto pozemků s těmito stavbami, bude se odvádět DPH?

Odpověď:

Při zařazování parcely a staveb do obchodního majetku je nutné pořizovací cenu rozdělit a parcelu i stavby zařadit jako samostatné majetky, nebo» pozemek i stavba mají jiné daňové režimy a nelze je evidovat jako jeden majetek.
Pokud v kupní smlouvě není samostatně stanovena cena za pozemek a za budovy, bude pořizovací cena rozdělena poměrem, který stanoví znalec v posudku. Postupuje se zde obdobně jako u účetních jednotek, pro které je dané pravidlo stanoveno v § 61a odstavec 3, prováděcí vyhlášky 500/2002 Sb., k zákonu o účetnictví. Pokud by byly náklady na ocenění znalce neúměrně vysoké, připouští vyhláška i poměrné rozúčtování celkové pořizovací ceny s využitím ocenění kvalifikovaným odhadem, který by se měl blížit k tržní hodnotě majetku.
Poměrná část pořizovací ceny připadající na jednotlivé stavby bude základem pro výpočet odpisů. Poplatník může budovy odepisovat při splnění obecných podmínek zákona o daních z příjmů. Například stavby musí být dokončené a musí být splněny technické funkce a povinnosti stanovené právními předpisy pro užívání. Stavby musí být využívány k dosahování zdanitelných příjmů poplatníka. Při splnění uvedených podmínek bude možné odepisovat také i technické zhodnocení.
Z pohledu zákona o DPH jsou stavby při prodeji osvobozeny od daně z přidané hodnoty po uplynutí pěti let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby nebo ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby.
Podstatnou změnou stavby je třeba rozumět zejména takovou změnu, při které dochází k nástavbě o více než jedno podlaží nebo přístavbě, kterou dojde k navýšení podlahové plochy stavby o více než 50% oproti původní podlahové ploše stavby před navýšením.
Za podstatnou změnu stavby je nutné dále považovat přístavbu nebo nástavbu, opravy, údržby a jiné stavební úpravy, které podléhají udělení kolaudačního souhlasu nebo ohlášení a zároveň finanční hodnota takové stavební úpravy dokončené stavby musí přesáhnout 50% zjištěné ceny nebo směrné hodnoty.