Rozdělení nákladů na technické zhodnocení pronajatých prostor mezi více nájemců

Datum: 04.11.2016

Dotaz:

Společnost má pronajatu obchodní jednotku, kterou nechce nadále provozovat v plném rozsahu.
Pronajímatel souhlasil s rozdělením prostoru na 2 nové obchodní jednotky.
Oba nájemci mají uzavřenou samostatnou nájemní smlouvu přímo s pronajímatelem.
Nový nájemce má za povinnost nést náklady spojené s rozdělením prostoru (vystavění dělící příčky) v rozdělované obchodní jednotce.
Původní a nový nájemce mezi sebou uzavřeli dohodu, že pokud celkové náklady na rozdělení přesáhnout hranici x tix. EUR ponese původní nájemce náklady ve výši 50% hodnoty nad smluvenou hranici.
Faktura je vystavena na stavební a montážní práce v režimu přenesení daňové povinnosti.
Naše otázky jsou:
1. lze tyto náklady zaúčtovat technické zhodnocení pronajatých prostor? Pokud ne, jak vykázat?
2. lze uplatnit nárok na odpočet DPH z přijaté faktury?
3. lze považovat za daňově uznatelný náklad z pohledu daně z příjmů právnických osob? V případě, že bude prezentováno jako technické zhodnocení, kdo má dát souhlas s odpisováním - pronajímatel nebo druhý z nájemců, který zajiš»oval výstavbu?

Odpověď:

Technickým zhodnocením jsou dle § 33 zákona o daních z příjmů mimo jiné i výdaje na dokončené stavební úpravy, pokud převýšily částku 40 tis. Kč. Do hodnoty 40 tis. Kč se započítávají veškeré výdaje na stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace provedené na konkrétní nemovité věci za celé zdaňovací období.
Tazatel cenu stavebních prací neuvádí. Pokud v najaté budově byla postavena pouze dělící příčka a náklady na její pořízení nepřevýšily 40 tis Kč, může tuto částku uplatnit do nákladů nájemce za předpokladu, že z nájemní smlouvy bude vyplývat povinnost uvedené náklady vynaložit. Při překročení částky 40 tis. Kč lze daňový základ snížit prostřednictvím daňových odpisů.
Zákon o daních z příjmů odepisování technického zhodnocení nájemcem umožňuje v § 28 odstavec 3 za předpokladu, že je uzavřena písemná smlouva s pronajímatelem. Ve smlouvě pronajímatel udělí souhlas s odepisováním nájemcem a současně pronajímatel nebude provedené technické zhodnocení sám odepisovat.
Nájemce bude mít nárok na odpočet DPH u nakoupených stavebních prací při splnění obecných podmínek zákona o DPH.