Nájem a DPH od 1.5.2004

Datum: 26.04.2004

Dotaz:

Jsme plátci DPH, při pronajímání nebytových prostor jiným plátcům DPH jim nájem účtujeme s DPH. V nájemní smlouvě máme uvedeno, že mají nájemné platit zálohově, každé čtvrtletí, např. do 10. března musí zaplatit zálohu na 2.čtvrtletí, přičemž výše zálohy je včetně DPH. Fakturu s vyúčtováním zálohy provádíme k 31. 3., 30. 6., 30. 9, 31. 12. Kdy budeme muset vyúčtovat zaplacené zálohy na nájemné u nájemních smluv uzavřených před 1. 5.2004 po vstupu do EU 1. 5. 2004? Jak postupovat v případě, kdy nájemní smlouva je uzavřena před 1.5.2004 a po tomto datu se uzavře dodatek nájemní smlouvy. Jak máme postupovat v případě uzavření smlouvy po 1. 5. 2004, kdy máme vystavovat faktury, DUZP bude den zaplacení zálohy? Co bude základem daně?

Odpověď:

Nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor je od daně z přidané hodnoty osvobozen. Plátce se však může rozhodnout, že z nájmů jiným plátcům bude pro účely jejich podnikání (nově ekonomických činností) uplatňovat daň. Plátce je povinen své rozhodnutí oznámit správci daně do 30ti dnů od uzavření nájemní smlouvy.
Toto pravidlo zůstává v platnosti i po 1.5.2004 kdy vstupuje v účinnost nový zákon o DPH.

Od 1.5.2004 dochází k zásadní změně ve zdaňování záloh. V zákonu o DPH platném do konce dubna 2004 bylo stanoveno v § 9 odstavec 5, že zaplacení zálohy se nepovažuje za uskutečnění zdanitelného plnění.
Nový zákon o DPH stanoví v § 21 odstavec 1 dva termíny ve kterých je plátce povinen přiznat daň.
• dnem přijetí platby
• dnem uskutečnění zdanitelného plnění

Den přijetí platby
Plátce má povinnost přiznat daň ke dni přijetí platby. Zákon již nebude rozlišovat, zda se jedná o zálohu, nebo přímou platbu nájmu. Dále má plátce povinnost do 15ti dnů od data přijetí platby vystavit daňový doklad.
Daňovým dokladem od 1.5.2004 bude také platební kalendář. Platební kalendář musí obsahovat rozpis plateb na předem stanovené období, a bude daňovým dokladem v případě kdy nájemce bude platit platby dle rozpisu. Základem daně je dle § 36 odstavec 1 přijatá peněžní částka snížená o daň. To znamená, že plátce daň vypočítá způsobem stanoveným § 37 písmeno b) jako součin koeficientu 0,1597 a přijaté peněžní částky.


Den uskutečnění zdanitelného plnění
Určování dne uskutečnění zdanitelného plnění se od 1.5. bude řídit ustanovením § 21 zákona o DPH.
Pokud budou ve smlouvě sjednány dílčí plnění (měsíční splátky) je třeba postupovat dle odstavce 7. Naopak nelze postupovat dle odstavce 8, protože plnění na základě nájemní smlouvy nemá charakter opakovaného plnění.
Při stanovování dne uskutečnění zdanitelného plnění je nutno rozlišovat, zda jsou ve smlouvě sjednána dílčí plnění či nikoliv.
Pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, většinou na krátkou dobu a ve smlouvě je sjednáno, že nájem je splatný jednorázově, nejedná se o dílčí plnění a je třeba postupovat podle § 21 odst. 4) nového zákona o DPH, podle něhož se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem uvedeným ve smlouvě, ke kterému dochází k převodu práva nebo poskytnutí práva k využití.
Příklad:
Nájemní smlouva je uzavřená od 1.6.2004 do 1.9.2004. V tomto případě se za den zdanitelného plnění považuje den, kdy nabyla účinnosti nájemní smlouva tj. den 1.6.2004. Do patnácti dnů má pronajimatel povinnost vystavit daňový doklad.

U nájemních smluv na delší dobu bývají dílčí plnění (splátky nájemného) velice často sjednány.
Dle ustanovení § 21 odstavce 7 nového zákona o DPH se za den uskutečnění považuje den, sjednaný ve smlouvě. Z toho vyplývá, že dílčí zdanitelná plnění je možno sjednat např. k poslednímu dni každého kalendářního měsíce, k poslednímu dni každého kalendářního čtvrtletí, k 10. dni každého kalendářního měsíce, k prvnímu dni každého kalendářního čtvrtletí, ale i např. k 20. dni předcházejícího kalendářního měsíce nebo k 5. dni následujícího kalendářního měsíce. Z vymezení ve smlouvě by však měl den uskutečnění zdanitelného plnění vždy jednoznačně vyplývat, aby nevznikaly pochybnosti, zda a k jakému datu jsou dílčí zdanitelná plnění fakticky sjednána.

Výše uvedená pravidla budou platit od 1.5.2004 pro všechny nájemní vztahy. Nezáleží na tom, kdy byla nájemní smlouva uzavřena. Ze záloh přijatých před 1.5.2004 má plátce povinnost přiznat daň nejpozději dnem uskutečnění zdanitelného plnění. Tato povinnost je stanovena v přechodných ustanovení k novému zákonu o DPH.