Zdanění příjmu z pronájmu

Datum: 22.03.2004

Dotaz:

Jsem fyzická osoba a podnikám. Jsem plátce DPH.
Nyní jsem zakoupil jako soukromá osoba budovu nebytového charakteru, kterou budu chtít pronajímat jako prodejny a kanceláře. Zvažuji výhody a nevýhody pronájmu jako soukromá osoba nebo fyzická podnikající osoba s vložením budovy do obchodního majetku.
Můžete mi prosím upřesnit, zda mohu v obou případech uplatňovat odpisy z této nemovitosti? Jaký bude postup při uplatňování DPH pokud bych budovu zahrnul do obchodního majetku? Je možné v obou případech uplatňovat výdaje spojené s opravami a údržbou budovy v plné výši? Můžete objasnit případná úskalí jednoho nebo druhého způsobu pronájmu?

Odpověď:

Pro správné určení způsobu zdanění příjmu je nutno nejprve stanovit, jaký druh činnosti bude poplatník vykonávat.
Tazatel uvádí, že zvažuje uzavření nájemní smlouvy. Pokud se bude jednat o čistý pronájem bez poskytování dalších služeb upravený v § 663 občanského zákoníku, potom tato činnost není živností.

®ivnostenský zákon stanoví v § 4, že pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor je živností pouze, pokud vedle pronájmu jsou pronajímatelem poskytovány i jiné než základní služby zajiš»ující řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

Pouhé využívání majetku k dosahování příjmů není také ani podnikáním ve smyslu § 2 živnostenského zákona a ani dle § 2 obchodního zákoníku.

Pro určení druhu příjmu je podstatné, zda vedle nájmu budou poskytovány i jiné než základní služby.
Pokud by tomu tak bylo a poplatník by poskytoval ještě například praní prádla, úklid, poskytování stravy, hlídání objektu a podobně, potom by se jednalo o příjmy z podnikání dle § 7 zákona o dani z příjmu.
Zákon o daních z příjmu za příjmy z podnikání považuje:
• příjmy ze zemědělské výroby, lesního a vodního hospodářství
• příjmy ze živnosti
• příjmy z jiného podnikání podle zvláštních předpisů
• podíly společníků veřejné obchodní společnosti a komplementářů komanditní společnosti na zisku

Jak vyplývá z tohoto výčtu neřídí se určení druhu příjmu tím jestli je či není pronajímaný majetek zařazen do obchodního majetku či naopak není, ale tím zda je či není činnost, kterou poplatník provozuje živností.

Pokud by poplatník naopak poskytoval u nájmu pouze základní služby bude se pro účely zdanění jednat o příjmy z pronájmu dle §9 zákona o daních z příjmů.

A nyní k jednotlivým odlišnostem

Příjmy z podnikání dle § 7 podléhají na rozdíl od příjmů z „čistého“ pronájmu sociálnímu i zdravotnímu pojištění. Poplatník je povinen vést daňovou evidenci nebo, pokud se tak rozhodne vést evidenci příjmů a uplatňovat výdaje ve výši 25 % z příjmů. Souhrn majetku evidovaného v daňové evidenci se dle §4 odst. 4 zákona o daních z příjmů nazývá obchodním majetkem.

Příjmy z pronájmu dle § 9 nepodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění. Poplatník může uplatňovat výdaje ve výši 20% z příjmů a nebo odečítat výdaje ve skutečné výši. Pokud uplatňuje výdaje ve skutečné výši je povinen vést evidenci o příjmech, výdajích a majetku uvedeného v § 9 odstavec 6 zákona o daních z příjmů. Evidence upravená v § 9 zákon se nenazývá „DAňOVÁ EVIDENCE“ a tohoto důvodu majetek, který je takto evidován není považován za obchodní majetek. Pokud se poplatník s příjmy podle § 9 rozhodne vést účetnictví (termínem účetnictví je od 1.1.2004 považováno již jen podvojné účetnictví) a, majetek o kterém bude takto účtováno se také nebude považovat za obchodní majetek.

Od příjmů z podnikání dle § 7 i od příjmů z pronájmu dle §9 lze odečítat odpisy majetku,výdaje na údržbu a opravy. U těchto výdajů zákon nečiní žádné rozdíly. Poplatník může u obou druhů příjmů tvořit rezervy na opravu hmotného majetku. Zde již rozdíl mezi příjmy dle §7 a §9 je. Zákon o rezervách od 1.1.2004 stanoví v § 3 odstavec 3, že tvorba rezerv a opravných položek dle zákona o rezervách musí být vždy zaúčtována podle zákona o účetnictví nebo uvedena v daňové evidenci. Není zde uvedena evidence dle §9 odstavec 6 zákona o daních z příjmů, která jak již bylo uvedeno, není DAňOVOU EVIDENCÍ.

Proto poplatník s příjmy z pronájmu nevedoucí účetnictví je nucen , vést daňovou evidenci a v ní evidovat opravné položky a rezervy. Dle ustanovení § 4 odstavec 4 zákona o daních z příjmů se majetek evidovaný v daňové evidenci považuje za obchodní majetek.


A proč tolik o obchodním majetku?
Skutečnost, zda je majetek vložen do obchodního majetku nebo není má vliv na osvobození příjmů jeho případného prodeje. Zákon o daních z příjmů v § 4 odstavec 1 písmeno b) stanovuje, že osvobozené jsou příjmy z prodeje nemovitostí, které nebyly vloženy do obchodního majetku, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let.
Nemovitosti, které byly vloženy do obchodního majetku jsou osvobozeny až po uplynutí 5 let od vyřazení z obchodního majetku.

Hledisko zákona o DPH
Dle § 8 písmeno d) zákona o DPH není nájem majetku, který není součastní obchodního majetku plátce zdanitelným plněním. Z tohoto důvodu nebude nájem podléhat dani z přidané hodnoty.
Dle nového zákona o dani z přidané hodnoty, který je v současné době schvalován senátem parlamentu čR a měl by nabýt účinnosti vstupem české republiky do Evropské unie, bude osobou povinnou k dani i osoba využívající hmotného a nehmotného majetku za účelem získání příjmů, pokud je tento majetek využíván soustavně. Z tohoto důvodu bude i prostý nájem majetku který není obchodním majetkem podléhat dani z přidané hodnoty.
Nájem je a i od 1.5.2004 bude osvobozeným od daně z přidané hodnoty, bez nároku na odpočet daně. Z těchto důvodu se pro pronajimatele po vstupu do EU mnoho nezmění.