Směna pozemků bez doplatku

Datum: 25.12.2014

Dotaz:

Společnosti se dohodly na směně pozemků o stejné výměře, ve stejném katastrálním území a bez doplatku. Zápis v katastru nemovitostí byl proveden v měsíci říjnu. Ve směnné smlouvě není vyčíslena hodnota těchto pozemků, je zde pouze poznámka, že směňované pozemky mají pro tuto směnu stejnou cenu. Jak mají společnosti postupovat z pohledu:
1) DPH - uvést v měsíci říjnu do přiznání k DPH (splněn test pro osvobození) - jaká hodnota (nutnost znaleckého posudku?)
2) daně z nabytí nemovitých věcí - od roku 2014 se jedná o dva samostatné převody, lze použít směrnou hodnotu nebo je nutné mít k dispozici znalecký posudek?

Odpověď:

Směnou obecně dochází k dvojímu dodání zboží, resp. k dvojímu převodu nemovitostí. Jde tedy o dvě vzájemná plnění, z nichž každé je buďto zdanitelným plněním, nebo plněním osvobozeným od daně. Jde přitom o plnění úplatné, přičemž cena je vyjádřena v naturáliích. Základem daně tedy bude u obou plnění cena převáděného majetku zjištěná podle oceňovacího předpisu (znaleckým posudkem). Tato hodnota se uvede do daňového přiznání k DPH za měsíc ve kterém došlo k předání pozemku nabyvateli do užívání nebo byla doručena listina, ve které je uvedeno datum právních účinků vkladu do katastru nemovitostí nebo dnem zápisu změny vlastnického práva , a to tím dnem, který nastane dříve.
Obdobně je tomu i u daně z nabytí nemovitých věcí. Na rozdíl od daně z převodu nemovitostí posuzuje zákon o dani z nabytí nemovitých věcí směnu jako dvě samostatná nabytí a dani podléhá každé z nich.
Výpočet daně u směnné smlouvy lze vyjádřit tímto vzorcem:

NV A = SDH = 75% CZ NV A
CS = 100% CZ NV B
NH = ta vyšší
ZD = NH – uznatelný výdaj
NV B = SDH = 75 % CZ NV B
CS = 100% CZ NV A
NH = ta vyšší
ZD = NH – uznatelný výdaj
Vlastník A převádí NV A, vlastník B převádí NV B

Základ daně z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako nabývací hodnota (NH) snížená o uznatelných výdaj. Uznatelným výdajem je cena znaleckého posudku.
Nabývací hodnotou (NH) je buď sjednaná cena (CS) nebo srovnávací daňová hodnota (SDH). Nabývací hodnou je vždy vyšší z obou částek.
V případě směnné smlouvy je cenou sjednanou hodnota, kterou společnost ze směny získá. Tedy hodnota nově nabytého pozemku stanovená znalcem. Autor doporučuje u směnné smlouvy využít vždy cenu stanovenou znaleckým posudkem. Směrnou hodnotu určí dodatečně správce daně, proto poplatník nebude k datu podání daňového přiznání schopen správně stanovit výši daně.
Srovnávací daňová hodnota (SDH) je 75% ceny stanovené znaleckým posudkem.
Výpočet daně u společnosti A (Vkládá do směny pozemek – nemovitou věc A)
Společnost A vkládá do směny pozemek A (NV A) a ze směny získá pozemek B (NV B)
Srovnávací daňová hodnota (SDH) bude rovna 75% ceny stanovené znalcem pozemku A (NV A)
Cena sjednaná bude 100% ceny pozemku B (NV B) stanovené znaleckým posudkem.
Základ daně bude vyšší částka z obou hodnot, ponížená o cenu znaleckého posudku pozemku A.


Výpočet daně u společnosti B (Vkládá do směny pozemek – nemovitou věc B)
Společnost B vkládá do směny pozemek B (NV B) a ze směny získá pozemek A (NV A)
Srovnávací daňová hodnota (SDH) bude rovna 75% ceny stanovené znalcem pozemku B (NV B)
Cena sjednaná bude 100% ceny pozemku A (NV A) stanovené znaleckým posudkem.
Základ daně bude vyšší částka z obou hodnot, ponížená o cenu znaleckého posudku pozemku B.