Pronájem nemovitostí včetně nábytku a DPH

Datum: 02.06.2013

Dotaz:

Naše společnost (právnická osoba, plátce DPH) pronajímá nemovitosti (bytové i nebytové prostory) plátcům i neplátcům DPH. V některých bytech, jejichž pronájem je uskutečňován jako plnění osvobozené od DPH, je současně pronajímán i nábytek. Jsme povinni oddělit pronájem nábytku jako movitou věc a odvádět z jeho pronájmu DPH? Již jsme se setkali s názorem, že jde o plnění osvobozené od DPH, nebo» pronajímáme nábytek v bytu a že o zdanitelné plnění by šlo, pokud bychom pronajali movitou věc zcela samostatně.

Odpověď:

Nájem staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně z přidané hodnoty dle § 56 odstavec 2 zákona o DPH. Osvobození se nevztahuje na krátkodobý nájem staveb, bytů a nebytových prostor, nájem prostor a míst k parkování vozidel, nájem bezpečnostních schránek nebo trvale instalovaných zařízení a strojů.

Jak již bylo uvedeno, osvobození se vztahuje pouze na nájem nemovitostí a pronájem movitých věci není od daně osvobozen a podléhá DPH v základní sazbě 21%.

Pokud je uzavřena nájemní smlouva, na pronájem vybavených prostor a ve smlouvě je částka nájemného rozdělena na část za pronájem prostoru a část za pronájem nábytku, uplatní pronajímatel osvobození pouze u pronájmu prostor. Pronájem movitých věcí bude pronajímatel účtovat včetně daně z přidané hodnoty.

V případě, že je uzavřena nájemní smlouva na pronájem vybavených bytových, či nebytových prostor a částka nájmu není ve smlouvě rozdělena, bude tato služba podléhat jednotnému režimu DPH pokud se jedná o službu hlavní s vedlejším plněním.

K této problematice se již mnohokrát vyjadřoval Evropský soudní dvůr. Z této judikatury vyplývají pravidla, pro posouzení, zda dané plnění rozdělit a uplatnit DPH dle charakteru jednotlivých služeb, nebo uplatnit jednotnou sazbu daně dle charakteru hlavního plnění.

ESD k tomu uvádí, že každé plnění má být posuzováno samostatně. Současně by ale neměla být jediná ekonomická transakce uměle rozdělována.

Pokud má být nějaké plnění považováno jako vedlejší ke službě hlavní, nesmí být vedlejší plnění (nájem nábytku) pro zákazníka cílem samo o sobě, ale musí mu pouze umožňovat lepší využití plnění hlavního (nájem prostor).

Obvykle cena vedlejší služby je ve srovnání s cenou hlavní služby v balíčku služeb nevýznamná.

Jednotlivá plnění je nutno posuzovat s ohledem na úmysly zákazníka. Pokud okolnosti ukazují, že zákazník zamýšlel koupit 2 služby, je třeba cenu rozdělit.

Jako příklad rozhodnutí lze uvést rozsudky C-349/96 Card protection Plan, C-308/96, 94/97 Madgett & Baldwin, C-425/06 Part Service.

Lze tedy shrnout, že u nájmů vybavených bytových a nebytových prostor běžným vybavením, bude pro nájemce cílem nájem nemovitosti a vybavení nábytkem bude umožňovat lepší využití najímané nemovitosti. Pokud tedy cena za nájem nábytku nebude sjednána ve smlouvě samostatně, lze celé plnění posoudit dle charakteru služby hlavní (nájmu nemovitosti) a poskytovat jej jako osvobozené od DPH.