DPH a nájem

Datum: 11.02.2004

Dotaz:

Pronajímáme nebytové prostory, měsíčně vystavujeme daňový doklad na úhradu nájemného tímto způsobem:
Pro nájem např. za měsíc leden uvádíme datum uskutečnitelného zdanitelného plnění 1. 1. (první den měsíce), splatnost 15. 1.. Je tento způsob správný z hlediska daně z přidané hodnoty? Jakým způsobem lze realizovat platbu nájemného dopředu – jen zálohovou fakturou?

Odpověď:

Určování dne uskutečnění zdanitelného plnění se řídí ustanovením § 9 zákona o DPH.
Pokud jsou ve smlouvě sjednány dílčí plnění (měsíční splátky) je třeba postupovat dle odstavce 3. Naopak nelze postupovat dle odstavce 4, protože plnění na základě nájemní smlouvy nemá charakter opakovaného plnění.
Při stanovování dne uskutečnění zdanitelného plnění je nutno rozlišovat zda jsou ve smlouvě sjednána dílčí plnění či nikoliv.
Pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, většinou na krátkou dobu a ve smlouvě je sjednáno, že nájem je splatný jednorázově, nejedná se o dílčí plnění a je třeba postupovat podle § 9 odst. 1 písm. i) zákona o DPH, podle něhož se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem uvedeným ve smlouvě, ke kterému dochází k převodu nebo využití práv.
Příklad:
Nájemní smlouva je uzavřená od 1.1.2004 do 1.3.2004. V tomto případě se za den zdanitelného plnění považuje den, kdy nabyla účinnosti nájemní smlouva tj. den 1.1.2004. Do patnácti dnů má pronajimatel (pokud nájmy zdaňuje dle §30 odstavec 5 zákona o DPH) povinnost vystavit daňový doklad.

U nájemních smluv na delší dobu bývají dílčí plnění (splátky nájemného) velice často sjednány.
Dle ustanovení § 9 odstavce 3 se za den uskutečnění považuje den, sjednaný ve smlouvě. Z toho vyplývá, že dílčí zdanitelná plnění je možno sjednat např. k poslednímu dni každého kalendářního měsíce, k poslednímu dni každého kalendářního čtvrtletí, k 10. dni každého kalendářního měsíce, k prvnímu dni každého kalendářního čtvrtletí, ale i např. k 20. dni předcházejícího kalendářního měsíce nebo k 5. dni následujícího kalendářního měsíce. Z vymezení ve smlouvě by však měl den uskutečnění zdanitelného plnění vždy jednoznačně vyplývat, aby nevznikaly pochybnosti, zda a k jakému datu jsou dílčí zdanitelná plnění fakticky sjednána.
Pokud by bylo dílčí plnění (splátky nájemného) sjednáno na dobu delší než rok, obsahuje ustanovení § 9 odstavec 3 omezení, že v tomto případě se považuje zdanitelné plnění za uskutečněné nejpozději posledním dnem každého kalendářního roku.

Pokud tazatel sjednává nájemní smlouvu a nájemné bude hrazeno dopředu má dvě možnosti:

1) Nájem bude uzavřen na dobu určitou 3 roky a nájemce uhradí všechny měsíční splátky nájemného zálohově při podpisu nájemní smlouvy. Dále se pronajimatel s nájemcem ve smlouvě dohodnou, že den uskutečnění zdanitelného plnění bude první den každého měsíce. Potom nájemce zaplatí při podpisu nájemní smlouvy celou výši nájemného a pronajimatel bude nájemci vystavovat každý měsíc daňový doklad na základě kterého bude mít nájemce – plátce DPH nárok na odpočet daně.
2) Nájem bude uzavřen na dobu určitou 3 roky a nájemce uhradí celé nájemné dopředu na celou dobu nájmu. V tomto případě bude za den uskutečnění zdanitelného plnění den účinnosti nájemní smlouvy ke kterému dochází k převodu nebo využití práv. Do 15ti dnů má pronajimatel povinnost vystavit daňový doklad.